为了保障房屋购买人的权益，《中华人民共和国民法典》规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。也就是说，一旦进行了登记预告，在有效期限内，原房主将此房再次出售或者抵押的行为统统无效。

房屋买卖已经办理了过户，还能被追回吗？

本案中，宝山法院直接判定房屋权利恢复至苏阿婆，值得商榷。因房屋已归第三人所有，该第三人为善意取得，其取得产权应当合法有效。因此只能由苏阿婆儿子向其承担赔偿责任。即使判决恢复产权也应当追加第三人出庭。在第三人不知情，没有机会向法庭陈述意见的情况下就被剥夺了产权，显然不公平。

案例

买进公证过的房屋未料产权被撤销状告公证处赔5万元被驳回

因为经过公证，使滕先生夫妇义无反顾地买下房屋并顺利地成为产权人。可是，由于房屋真正的产权人不是卖房人，致买卖合同被法院撤销，滕先生产权人资格得而复失。一来一去，滕先生夫妇认为公证处的误导使他们在买房过程中损失巨大，故诉请闵行区公证处赔偿损失5万元。日前，闵行区法院作出了驳回滕先生夫妇诉讼请求的一审判决。

买下已公证的房屋

去年1月6日，潘先生夫妇欲卖房，特带上了身份证、户口簿、结婚证、房地产权证等相关材料至闵行公证处申请办理委托书公证，以证明房屋是自己所有的等情况。公证员向制作了接待笔录，详细询问了办理委托书公证的目的，委托事项、委托期限、是否清楚委托书公证的法律后果等情况。公证处在查明房屋登记的产权人确实为潘先生的情况下，2天后出具了公证书，内载：兹证明潘先生夫妇到我处，在《委托书》上盖章等内容。委托书主要内容为：委托温某办理潘先生夫妇共有的宝山区春雷路上的一套房屋的出售及相关事宜，包括签订房屋买卖合同、交易、产权过户等相关手续以及代付相关费用等。

2007年5月28日，温某签订房地产买卖合同，将春雷路房屋出售给滕先生夫妇。在办妥产权变更手续后，去年5月29日，滕先生夫妇经核准成为春雷路房屋产权人。

房屋产权得而复失

但是，房屋的归属发生了意料之外的变化。去年7月13日，潘先生的母亲苏阿婆起诉至宝山区法院，要求确认潘先生夫妇与滕先生夫妇签订的房屋买卖合同无效，房屋权利登记恢复为苏阿婆所有。宝山区法院于11月14日作出判决，认定潘先生通过伪造材料取得原登记在苏阿婆名下的春雷路房屋产权无合法依据，应予返还，并判决春雷路房屋权利登记恢复至苏阿婆所有。判决生效后，苏阿婆至房地产登记部门办理了相关的变更手续，春雷路房屋现登记的所有人为苏阿婆。

要求赔偿不被同意

房屋买进并登记了产权，又被法院撤销，滕先生夫妇满腹冤气。滕先生夫妇认为，是公证书的误导使他们对所购的房屋属于潘先生深信不疑。于是，他们毫不犹豫地将闵行区公证处告上法庭，要求赔偿损失5万元。滕先生夫妇称，由于公证处在公证过程中未对所需文件之一的房屋户籍资料进行必要的审核，存在过错，而自己因信赖公证书而进行房屋买卖交易，并因此遭受购房款损失19万元，对此公证处应承担一定的责任。

闵行公证处不同意诉讼请求。称已对当事人的身份及房屋产权登记情况作了必要的审查，其在办理公证的过程中不存在任何过错，未对滕先生夫妇造成损失。

公证处不是侵权人

法院认为，公证处在办理公证手续之时，潘先生系春雷路房屋产权证载明的权利人，公证处基于不动产登记的公示公信效力，认为春雷路房屋系潘先生夫妇的共有财产，进而确认潘先生夫妇具有委托出售房屋的处分权并无不当。委托书上的印章系潘先生夫妇在公证员面前所盖，公证员已对两人的有效身份证件进行了查验，并制作了接待笔录以明确其是否具有委托他人出售房屋的真实意图并明晰委托书公证的法律后果，在确认无误后方才出具公证书。由此可见，公证处在出具公证书时已尽到了谨慎的审查义务，并无过错，其行为也不具有违法性。至于双方争议的春雷路房屋内的户籍情况并非公证的事项之一。滕先生夫妇未取得春雷路房屋产权因此遭受购房款损失的真正原因系潘先生的无权处分，故直接侵权人为潘先生，故滕先生夫妇可向其主张侵权责任或违约责任。公证处的公证行为与滕先生夫妇的损失之间并无因果关系。（杨克元）

《中华人民共和国民法典》第二百二十一条，当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。