房屋买卖合同解除常见的几种情形

合同的解除，是合同有效成立后，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。

对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

以上政策的出台，对于抑制房价上涨虽然不失为一剂猛药。但是，对于已经签订了房屋买卖合同，需要以贷款支付购房款的买受人，则可能因不能按照预期贷款，造成无法继续履行合同。4月17日以来，我所律师已经接到了众多这样的咨询电话。那么因为政策变更导致房屋买卖合同履行不能，买受人是否应当承担违约责任，成为此类纠纷的争议焦点。我们认为回答这个问题要看房屋买卖合同中的具体约定，常见以下几种情况：

一、房屋买卖合同中没有约定买受人以贷款方式支付购房款的，买受人无权提出因贷款政策变更解除合同;

二、房屋买卖合同虽然约定了以贷款方式支付购房款，但是同时又约定了如果未能办理贷款，则买受人需以现金方式付款的，买受人无权提出因政策变更解除合同。但如果买卖双方签订的是2007年12月北京市建委与北京市工商局修订的“北京市存量房屋买卖合同”范本，在合同第四条第(三)中选择第(1)项的，因贷款不是买受人自身原因不能获得批准，买受人可以以贷款政策变更要求解除合同;

三、如果房屋买卖合同中约定了以贷款方式支付购房款，但是约定的贷款比例较低，未受贷款政策影响，则买受人亦不能以政策变更提出解除合同。但如买受人是第二套住房申请贷款的，首付款因贷款政策变更需提高至50%的，买受人可以以贷款政策变更要求解除合同。如买受人是第三套住房申请贷款的，因政策无法获得银行贷款的批准的，也可以以贷款政策变更要求解除合同

四、只有合同中约定了以贷款方式支付购房款，并且因为贷款政策变更，导致无法按照合同约定履行的情况，买受人提出解除合同，同时提出不承担违约责任的主张才能够得到人民法院的支持。