1．总额返租模式。据京云房地产律师团队所知，这种模式在实施过程中会将商品房进行一定程度上的虚拟划分，然后将其销售给各业主。在此之后，该开发商将会承诺每年向业主返还一定比例的收益，同时将这些买来的商铺以整体的形式转租给具有规模性的大型商家。而在这其中，商家所需要承担的租金压力相对较轻，主要依赖于商户自身拥有的可支配资金用于支付租金，以此形成所谓的“虚拟回报”机制。这种支付方式既可以选择逐年返还租金，也可以选择将未来数年内的租金一次性支付完毕。

2．首付款返租模式。此种返租模式主要是为了降低商户在购买商铺时所需承担的经济压力而设计的。例如，开发商可能会将一个较大的商铺划分为多个小型商铺出售给各业主，并从业主支付的首付款中扣除5％至10％作为回报。

3．代租抽成模式。在这个模式下，开发商首先会将商铺售予各业主，随后由开发商旗下的关联管理公司与业主签署租赁管理协议，明确规定由商业管理公司负责商铺的招商工作，并与商家签订相应的房屋租赁协议。在租金方面，商业管理公司通常会与业主按照一定的比例进行分成。在实践操作中，商业管理公司往往会要求业主在最初的几年内免收租金，待过了这段时间后才开始对租金进行分成。

《商品房销售管理办法》第11条规定房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。