昨日，网易、新浪等多家门户网站截取的广州市国土房管局阳光家缘网站数据显示，4月20日，广州竟然出现了804条退房记录，涉及退房的楼盘多达数十个。其中，天河区某楼盘退房数高达169套，此外白云、天河、萝岗等10余个楼盘均有10多个退房记录。

楼市新政威力显现了?广州楼市决堤了?大规模退房消息立即传播开来，804套退房记录如果是真的话，无疑将成为楼市地震，引发的连锁反应不堪设想。

究竟是调控新政引发的恐慌性退房，还是网站数据出错?记者昨日第一时间联系统计数据的网站，技术人员表示数据没有问题，全是来源于官方统计。而负责官方数据发布的广州市房地产交易登记中心更是立即开展调查，核实退房数据是否属实。

新政一周退房率上升到5%

昨日傍晚，经过一番紧张的调查，广州市国土房管局将一条澄清短信发到记者手机上，楼市新政出台以来的4月15日至21日，广州市十区签约退房共40套，比新政出台前同一时段略有增加，但总量不大，退房率约为5%，新政出台后并未引发大的退房潮。

广州市国土房管局相关负责人还解释指出，这次出现的大量退房数据，其实是截至4月20日广州全市预售项目退房的累计数量，而不是4月20日一天的退房量，有的楼盘甚至是从2007年成交数据录入房管系统以来的退房量，因此个别网站所称新政引发广州退房潮的说法有误。而记者从几个开发商处了解的情况也证实数据并非实时数据，因为一些已经半年没卖房的楼盘也赫然在退房名单上。

但值得注意的是，广州一直以来的退房率都比较低，长期维持在1%-2%的水平，但新政出台一周以来，广州的退房率上升到5%已经明显逼近业内公认的退房警戒线。

政策属不可抗力

定金应当退还

据记者了解，类似退定要求，与2007-2008年市场下跌时同样，再次遭遇到明显的尴尬，买卖双方的分歧主要集中在于：到底是谁违约。陈先生提供的认购书上，约定了若买方违约，定金没收，若卖方违约，双倍退定。

已接到过多起类似咨询的广东国晖律师事务所律师霍静认为，因为国家政策调整而导致合同不能履行，卖方肯定没有过错。但是买方是否有过错?她认为纠纷的焦点是集中在对政策的定性上，我个人认为，宏观政策是不可预见、不可避免也不能克服的，应该被视为不可抗力，视为不可归责于双方当事人的事由。而按照最高人民法院此前的司法解释：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，开发商应当将定金返还买受人。

但由此前的多个判例来看，霍静表示，买家最好与开发商进行协商，或者寻找其它的理由拿回定金。比如对陈先生，可以在认购书约定签订预售买卖合同的时限(7日)内，对认购书中的某些要求提出异议，与开发商进行谈判，若谈判破裂，则可以此拿回定金。她还建议，买家在与开发商签订认购书时，有必要签订特别补充协议：若非因买家的原因而无法正常办理按揭贷款，那么双方可以解除合同，卖方退还定金。

广东博厚律师事务所主任律师詹礼愿、广州国智律师事务所律师张学华在接受本报采访的时候也表达了跟霍静同样的看法。