哪些因素影响评估价？

买卖二手房时，购房者提出贷款申请了，银行会委托专业的评估机构对房屋进行全面评估，最后给出一个专业的评估值。参考的因素有很多，比如房龄、地段、户型、公摊等等。

通常房屋评估值比实际成交价要低10％－25％左右，所以如果业主咬住不愿意还价，而你又的确想买下这套房，那么你得多准备10％－25％的首付款。

举个简单的例子：

某人购买一套总价200万的房子，但银行评估值因为160万，他能贷款的最高额度是160万80％＝128万。首付则是40万＋32万＝72万。

一般来说，卖二手房是评估价格越低，税费越轻，这是阴阳合同的出现的根本原因，而买二手房则希望评估价越高越好，因为这意味着能贷到更多钱，甚至有一些房主跟评估机构勾结虚高评估价，连首付款能赚出来。这是一种变相的零首付策略。

二手房评估价是什么？对买房有什么用？

1、二手房评估价是什么？

评估价就是二手房评估环节，是由专业的评估机构通过一定的方法对房屋的价值进行评估，并给出一个可出售的价格，即评估价。

一般，在二手房交易中，评估价为成交价的7成左右。银行会根据评估价来房款，评估价越高，个人贷款额度也越高，首付压力会相应变小。

2、评估价和实际交易价是相同的吗？

购买二手房申请住房贷款的时候，会涉及到评估价的问题，银行会根据评估价来计算首付款，如果实际交易额大于评估价，那差价部分需要自己一次性补齐，这可能会造成首付加上差价的金额可能会比新房的首付还要高。在买房前一定要了解这些，并做好应对，以免出现凑不齐首期款的情况。

3、为什么要有评估价，评估价有什么用处？

用作个人查询自身所拥有的房产评估价格；

在进行房产抵押贷款时，银行等金融机构用作放款参考；

二手房交易计税参考。

二手房交易计税时，与评估价息息相关的关键税种包括契税、营业税和个人所得税。

4、评估价和买房者有什么关系？

（1）首付款额度：

二手房的首付款额度不是根据实际成交价来计算的，而是根据评估价来计算，评估价不得高于成交价，银行会根据评估价来放款，举个例子：

一套二手房的评估价是200万，实际成交价是210万，那么银行根据评估价计算贷款额度（比方说可贷款70％，每个地方都不一样），那么银行房款就是200万＊70％，就是140万，于是你需要自己交70万的首付，而不是60万。

（2）买房所交的税费：

为什么说国家一定有个机构是评估二手房价的呢？（交税费的时候会有地税局这样的专业机构来核定价格，评估价也是重要的参考）

举例说下：如果你买二手房成交价是100万，你为了避税，是不是可以和卖房的人约定，一部分款项私下里交易，明面上的成交价少一点，那么税费肯定就少了。你觉得可能吗？肯定不可能的，所以国家规定，二手房上报的价格一定不能低于评估价。