引言

在我国，城市房屋和农村房屋实行不同的产权登记制度。城市房屋可以依法进行登记，取得房屋产权证书，而农村房屋由于没有统一的法律法规的规定，大都无法取得房屋产权证书。这一法律缺陷，使农村房屋与城市房屋在财产权利表现形式上存在差异，影响了农村房屋财产权能的实现，不利于农村市场经济的发展，也不利于农村社会的稳定。因此，有必要加紧农村房屋产权登记法律制度的建设。在这里，参照城市房屋产权登记的相关法律制度，就农村房屋的法律界定及其特征、建立农村房屋产权登记法律制度的必要性以及建立农村房屋产权登记法律制度的内容作些尝试性探讨，以期建立和完善农村房屋产权登记法律制度。

一、农村房屋的法律界定及其特征?

农村房屋一般是指农村集体经济组织成员在农村集体土地上所建造的建筑物，是一种重要而普遍的财产形式。农村房屋具有以下几个特征：一是房屋所有人一般是该农村集体经济组织成员。二是房屋的依赖性。所有的房屋作为不动产，具有一个共性。即都依赖于土地而存在，失去土地，则成为空中楼阁，不复存在。房屋与土地是紧紧联系在一起的。三是房屋宅基地取得的无偿性、限制性。农民建造住宅所需宅基地采用限额审批制度，要求一户一宅，宅基地不得转让。同时，宅基地的取得一般为无偿取得。四是房屋流通的限制性。农村房屋一般只能出让给同一农村集体经济组织内的农民，而且应是无房户，否则便是擅自处分农村宅基地的使用权。

二、建立农村房屋产权登记法律制度的必要性

在我国，城市房屋和农村房屋实行不同的产权登记制度。不管是在城市还是在农村，房屋产权证作为一种凭证，对房屋所有人来说都是一道法律上的护身符。而诸如农村房屋财产的利用、处理土地房屋权属纠纷、办理房屋的翻改建、法院的司法判决等，也都要以土地房产证书及其登记资料为法律凭据。因此，农村房屋产权登记发证作为私有财产管理的一种制度，对其进行确权发证已是迫在眉睫。

建立农村房屋产权登记法律制度是实行市场经济的需要。随着农村劳动力向城镇转移步伐加快，举家进城居住、务工或经商的农民日益增多，农村集体土地上农民卖私宅的情况越来越普遍。但是农民在转让私宅时经常遇到这样的问题，由于我国农村房屋没有产权证，买卖时无法办理过户手续，造成这些农村私宅交易存在风险，由此便导致大量农村私宅闲置甚至毁坏，致使农民的房屋财产缺乏有力保护。这种状况已不利于农村人口的流动和农村经济的市场化发育。为此，有关部门应尽快完善有关法律法规，通过为农民住宅办理产权证的方式，使农村集体土地上所建私宅能够合法、有序地买卖，以促进农村人口有序流动，推动农村经济健康发展。

建立农村房屋产权登记法律制度是确定房屋所有权的需要。目前，在全国范围内，农村房屋还没有像城市房屋那样实行所有权登记制度，因而，农村房屋的所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证。农村房屋的所有权人能够用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权，而不能明确宅基地之上的房屋所有权。农民要想确定房屋所有权，必须取得相应的房屋产权证书。

建立农村房屋产权登记法律制度是实现房屋财产权能的需要。农村房屋象其他财产一样，财产权能包括财产的所有、占有、使用、收益和处分。因农村房屋一般没有产权证，交易主体资格的局限性，限制了农村房屋财产权能的最大实现。农村房屋经确权发证后，依法进入市场进行交易、租赁、抵押，由不动资产变为资本流向社会，将直接为农村经济快速发展起到加速作用。

建立农村房屋产权登记法律制度是维护社会稳定的需要。以往的经验表明，由农村房产引发的家庭纠纷、邻里亲戚纠纷以及征地拆迁纠纷经常发生，而诸如处理土地房屋权属纠纷、办理房屋的翻改建、法院的司法判决等，也都要以土地房产证书及其登记资料为法律凭据。由于农村房屋没有房屋产权证这一法律上的凭证，类似的纠纷很难调解，还极易引发一些社会治安问题。对农村房屋进行确权发证，可以避免其中一些纠纷的发生，为处理纠纷提供法律上的依据，有利于维护社会稳定。

三、农村房屋产权登记法律制度的内容

目前，城市房屋产权登记有建设部的部门规章予以具体规范，如1997年10月27日建设部第57号令发布的《城市房地产权属登记管理办法》，并于2001年8月15日修正。农村房屋产权登记没有具体的法律、行政法规规定。在《城市房地产权属登记管理办法》中规定，该办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。在城市规划区国有土地范围外的房屋权属登记，参照该办法执行。某些地方性规章如广东省广州市人民政府2001年7月1日发布的《广州市农村房地产权登记规定》、福建省厦门市人民政府1998年8月11日颁布的《厦门市农村土地房屋权属登记发证若干规定》等，对农村房屋产权登记设立了地方性法律规范。在我国，农村范围广，人口多，农村房屋产权全国没有设立统一登记，使农村房屋与城市房屋的法律保护存在差异，不利于农村市场经济的发展。因此，设立农村房屋产权登记法律制度已成必要。

农村房屋产权登记法律制度参照城市房屋产权登记法律制度，应包括农村房屋产权登记原则、农村房屋产权登记条件、农村房屋产权登记内容、农村房屋产权登记种类、农村房屋产权登记程序、期限制度和农村房屋产权证书的规制等内容。

(一)农村房屋产权登记原则

房屋产权实行登记原则。公民、法人和其他社会组织取得房屋所有权或者房屋他项权后，必须向房屋所在地的房屋登记机关进行登记，取得房屋产权证书。无论房屋权属取得方式是原始取得还是继受取得，都以房屋产权登记为要式法律行为，确认房屋权属归属。

房屋产权与土地使用权同时登记原则。房屋作为一种不动产，它依附于土地而存在。房屋可以作为私有财产归个人所有。我国土地实行国家所有和集体所有，个人不能取得土地所有权。因此在进行农村房屋产权登记时，必须将房屋产权与土地使用权同时登记，使房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致。