1、规划部门（规划局）提供待拆迁开发土地位置、范围、使用性质和规划管理的经济技术指标；开发企业了解相关控制性详细规划、各项经济技术指标及相关公建配套设施要求。2、土地管理部门（国土局）采用招标、拍卖、挂牌等方式公开出让土地；开发企业通过竞争方式获得土地开发权。3、开发企业与国土部门签订国有土地使用权出让合同。4、开发企业凭土地使用权出让合同向规划部门申请建设工程选址，取得《建设工程选址意见书》。5、开发企业向房屋拆迁主管部门提出《暂停办理有关手续的申请》冻结申请。6、开发企业向市、县房屋拆迁管部门申领《房屋拆迁许可证》，申请时应当提交的资料。7、拆迁管理部门应从收到申请之日起30日内进行审查，符合条件的，应当颁发《房屋拆迁许可证》，同时公布《房屋拆迁公告》，公告内容包括《房屋拆迁许可证》中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项。8、颁发《房屋拆迁许可证》、公布《房屋拆迁公告》的同时，冻结拆迁范围内的下列行为：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。9、在拆迁期限内，被拆迁房屋未租赁的，由拆迁人与被拆迁人协商拆迁事宜（协商补偿方式、补偿金额、安置房屋面积、安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和期限等）；协商一致的，双方签订《拆迁补偿安置协议》。10、拆迁当事人不能协商签订《拆迁补偿安置协议》的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。11、对裁决不服的，当事人可以自裁决书送达之日起3个月内向法院提起行政诉讼，但只要拆迁人已按条例规定给被拆迁人给予货币补偿或者提供安置房屋和周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。12、被拆迁人或承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市县人民政府责成有关部门强拆或由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强拆。13、拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或房屋承租人未搬迁的，拆迁人可以向仲裁委员会申请仲裁，也可以向人民法院提起民事诉讼。诉讼期间可以申请先予执行。从公示到拆迁一般要不得少于30日。

有了征地批文，征地项目就一定合法吗？

此前，在明律师为大家初步解析了土地征收中“一书四方案”（点击阅读《如何利用“一书四方案”进行征收维权》）的内容与其在维权之中的作用。

我们已经知道，“一书四方案”层层上报的目的，是为了最终获取征收土地的批准文件，即通常所说的“征地批文”。

显然，征地批文在征地项目中居于核心地位，是一个项目能否启动的最重要文件依据。

那么，征地批文究竟是什么现行法律、文件又对它有着什么样的细化规定本文，在明律师为大家解析这个极为重要的问题。

我们首先来依据《土地管理法》的现行规定把这个问题进行一下梳理：

我们知道，任何单位和个人进行建设，需要使用土地时，必须依法申请使用国有土地，而不能直接在集体土地上建设。

这里所说的国有土地，就包括国家所有的土地（城市的），和国家征收的原属于农民集体所有的土地（农村的）。

因此，要建设，就很可能涉及征地。

按照土地的用途不同，又分为农用地和建设用地。

因此，这里就涉及农用地转用审批的问题，这也是征地项目发起前的必经程序。

省级人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

此外，大部分建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省级人民政府批准。

这里面就分为两种情况了，简单地理解，重大项目，国务院批；一般项目，省级政府批。

农转建之后，就要办理征收审批手续。

其中征收基本农田、基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的要由国务院批准；上述3种情形以外的，省级政府批准并报国务院备案即可。

这就是被征收人口中津津乐道的“征地批文”的法律规定。

需要指出的是，为了各项建设工程及时启动，应当尽量遵循对农用地转用的批准和对征地的批准在同一政府一次办理的原则，兼采“就高不就低”的准则，即国务院、省政府各自权限内能办的一次办，省政府权限内无法一次办的还要再上报国务院办。

具体规定大家可以参考《土地管理法》第45条的规定。

通常来说，大家可以把这两个东西当做一个东西看待。

至此，我们已经清楚了征地批文是什么。

简单地说，征地批文有了，就可以“从山上下来”，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施了，此后便进入了征地补偿安置的程序中。

没有征地批文，这地就不能动，道理非常简单。

现在的问题是，有了征地批文，征地项目就一定合法吗对此，北京在明律师事务所的青年律师陈丽芳表示，答案是不确定的——至少有以下几种常见的情况值得广大被征收人注意：

其一，征地批文过期失效。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中规定，农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效；《国土资源部关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见》也规定，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。

经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。

据此，对于征地批文尾部的日期，被征收人应特别予以关注。

其二，超越法定审批权限的“拆分审批”。

《决定》中还规定，农用地转用和土地征收的审批权在国务院和省、自治区、直辖市人民政府，各省、自治区、直辖市人民政府不得违反法律和行政法规的规定下放土地审批权。

严禁规避法定审批权限，将单个建设项目用地拆分审批。

也就是说，被征收人要看清征地批文的征地面积、性质与审批主体是否相匹配，是否存在超越法定权限的问题。

“拆分审批”的目的则在于规避国务院审批而试图在省内解决问题，这是为规定所明令禁止的。

其三，“未批先占”与“少批多占”。

《土地管理法》第76条规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地……超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。

此条即是对通常所说的“未批先占”和“少批多占”行为的法律责任规定，其直接责任人员将面临党纪、政纪处分直至被追究刑事责任。

实践中，这种“先上车后买票”的先斩后奏情形仍较为多见，故被征收人一定要注意审批的征地面积与实际的征地面积是否相吻合的问题。

其四，“以租代征”需警惕。

《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定，禁止擅自将农用地转为建设用地。

禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。

这种情形的出现意味着用地单位并没有实际办理征地审批手续，通常与村集体经济组织或村委会的违法行为相关。

另一个被征收人普遍关心的问题是，征地批文如何才能看到呢是否需要申请政府信息公开呢陈丽芳律师指出，根据政府信息“公开为原则，不公开为例外”的规定，市、县级人民政府必须主动公开以下信息：

1．国务院或省级人民政府依法批准用地的批复文件，即本文所述的征地批文；

2．地方人民政府转发国务院批准用地的文件（有变化的要表述变化前后情况）；

3．征地告知书以及履行征地报批前程序的相关证明材料；

4．市、县政府用地报批时拟定的“一书四方案”；

5．征地批后实施中征地公告、征地补偿安置方案公告等有关材料。

据此，征地批文是政府应当依职权主动公开的信息，如果农民朋友们看不到，就说明征收方存在程序违法的可能。

在明律师最后想提示广大被征收人的是，无论是征地批文还是“一书四方案”，均是极为复杂、专业的一整套审批文件。

其中的审查必须细致，而不能简单的以“有没有”来判断项目是否合法。

譬如“一书四方案”中所涉及的勘测定界图，就属于依申请才能公开的内容。

然而实践中却存在“图”和“地、房”对不上的情况，甚至会出现用别的地方的图冒充涉案项目图纸的情形。

被征收人若要实现维权目的，就务必要在公开、审查的过程中“胆大心细”，敢于申请敢于质疑，必要时可需求专业征收维权律师的帮助。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十条房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。

第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。