在建工程是尚在建造中的房屋，是一个处在变化过程中的物。因此，在建工程抵押与房地产抵押有较大的区别。建设部《城市房地产抵押管理办法》规定；在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程建造资金的贷款，而为偿还贷款进行的担保。由此可见，在建工程抵押下房地产抵押的主要区别有两方面；一是抵押人不能作为第三人为他人进行担保，二是只能为取得在建工程继续建造资金的贷款作担保，而不能为其它性质的债权进行担保。

一、怎么办理预售房屋抵押登记

预售房地产抵押登记可分为欲售房屋抵押登记、在建工程抵押登记、购房权利抵押登记（俗称按揭期房抵押）、抵押延期登记、抵押变更登记、抵押注销登记。预售登记指债权人或第三人（抵押人）为担保债务清偿，就自有房屋或核定作为企业固定资产的公有房屋（已核发了房屋权证的）同债权人（抵押权人）设定抵押权。抵押期间房屋权、使用权不变。

预售房屋抵押登记程序：提出申请受理申请初审核准在《市房地产买卖合同书（预售）》和《抵押合同书》上加盖抵押专用章计收税费。

预售房屋抵押登记的材料：

（一）抵押人为个人的，应提交房地产抵押登记申请表2份；房屋权证、房屋共有权证和证原件，复印件各2份；抵押人及其配偶身份证明和婚姻证明原件，复印件各2份；被担保人身份证明或营业执照原件，复印件各2份；具结书；抵押物价值证明；主合同2份；抵押合同4份。此外，如果是部分抵押的应提供抵押部分的建筑面积原件和复印件2份；涉及的应提供乡镇政府或村委会同意抵押的证明原件和复印件。

（二）抵押人为单位的，应提交房地产抵押登记申请表2份；房屋权证、房屋共有权证、土地使用权证原件，复印件各2份；抵押人、被担保人营业执照原件，复印件各2份；抵押人法定代表人身份证明原件，复印件2份；抵押权人、抵押人和被担保人经办人身份证及介绍信或委托书原件与复印件；抵押物价值证明；主合同2份；抵押合同4份；加盖企业公章董事会或股东大会同意抵押的文件（指三资企业、股份制企业）原件和复印件；加盖企业工会或企业公章的职代会同意抵押的文件（指集体企业）原件和复印件；国资批文（指国有企业）原件，复印件2份。

二、抵押权可以变更

列情形可以申请抵押权变更登记：

（1）主债权合同、抵押合同的合同要素发生变更的，包括：

1、抵押当事人、债务人姓名或名称、身份证明号码等权利人基本状况变更；

2、变更抵押物（含部分变更）

3、抵押物坐落的街道、门牌号变更；

4、被担保债权种类、数额、利率、期限、用途等债权合同要素变更；

5、担保主债权的债务人转让债务导致债务人变更的；

6、担保范围变更。

（2）同一房地产上存在多个抵押权时，抵押权顺位变更的；

（3）在建工程竣工并已办理房屋所有权登记的，在建工程抵押变更为房地产抵押权登记的；

（4）最高额抵押合同的最高债权额、债权确定期间变更的；

（5）将最高额抵押权设立前已存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围内的。