◆提问◆

2009年6月，消费者孙某与开发商签订商品房预售合同，并在合同中明确约定房屋的阳台为不封闭。在收房时，孙某发现房屋的阳台已变为封闭，开发商在此前已按阳台全面积计算预收了房款。同时，开发商要求孙某缴完所有契税后再交房。

孙某认为，根据预售合同的约定，开发商属于擅自封闭阳台，应将阳台按一半面积计算清退多收的房款，之后再缴纳所有契税并交接房屋。对孙某的要求，开发商一直不予理睬。

孙某想问，若由此引起房屋延迟交付，开发商是否应付相应违约金?

◆回答◆

北京天依律师事务所律师徐守恒认为，根据原建设部颁布的《建筑工程建筑面积计算规范》规定，建筑物的阳台，不论是凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台，均按其水平投影面积的一半计算。由此可见，开发商向孙某收取阳台全面积房款是违规的，应向孙某退还。从孙某与开发商签订的预售合同看，合同中约定开发商交房时阳台是不封闭的，开发商擅自将阳台封闭属于违约，孙某可以根据自己意愿选择是否收房。

对开发商要求缴纳完所有契税再交房，徐守恒认为，根据《契税暂行条例》规定，在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。购房业主最终取得房屋的所有权，购买商品房应由买方按规定缴纳契税。如果业主与开发商签订的预售合同中没有约定由开发商代收契税，开发商则无权强行向业主代收契税。如果业主与开发商在合同中约定契税的缴纳方式为代收，业主可要求开发商出具由契税征收机关颁发的授权委托书。否则，业主可依法予以拒绝。因开发商存在违规违约之处，由此造成的损失，孙某可以要求开发商赔偿相应违约金。