一、新规相关细则

剑指炒房

牟利空间大项目将被收购

2016年春节后，北京楼市“高烧”不退，“9·30新政”应声出台。其中就包含开发商按“限房价、控地价”方式竞得土地的开发建设项目——房价从一开始就已经敲定了上限，明显低于市场行情。这就是很多市民常提起的“限竞房”。

历时一年多，北京大批宅地以此规则成交，首批项目也即将入市。根据征求意见稿，这些限房价项目除了在土地出让时“锁定”的销售均价外，还将设“评估价”。这些项目办了施工许可证后，就将对该项目可售住房的市场价格进行评估，形成评估价。

实际上，销售限价与评估价之间往往是有价差的。“‘限房价、控地价’是为了防止出现‘地王’，适当压低住房销售限价，也引导周边新房、二手房房主理性定价。”北京房协副会长、秘书长陈志说，但在个别核心区域，或因市场环境变化产生的新的热点区域，部分限房价项目与周边新建商品住宅相比，仍然存在较大价差。

这个“评估价”决定着“限竞房”未来的销售方式。限房价项目在土地出让时确定的销售均价限价，将与评估价形成一个比值。如果与周边楼盘价差不大，比值高于85%，这些房源就是商品房，开发商面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为商品房，但取得分户不动产登记证书或契税完税凭证后满5年方可上市交易;如果与周边楼盘价格较大，比值低于85%，那这些房源就不再是商品房，而是由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

举例而言，如果某限房价项目在土地出让时所限定的销售均价为5万元/平方米、之后的评估价为5.5万元/平方米，那么该项目比值为90.1%，高于85%，这些房源就是商品房，具备本市购房资格的都可购买;但如果评估价为7万元，那么比值为71.4%，低于85%，就会变成共有产权房。“由此来看，这种转化只针对价差较大的一些‘热点’项目。”中央财经大学法学院院长尹飞说。

配售细则

转为共有产权房后将摇号

“房价限得很低，牟利空间就大，会吸引很多购房人，部分楼盘就会变相加价，在购房款之外再加一笔高昂的排号费。”一位代理新房销售多年的业内人士透露，开发商借政策红利获利，购房人利益却受到侵害。

其实，新出炉的销售规则，正是冲着压缩牟利空间而来。由于销售限价是土地出让时敲定的，而评估价是接近销售时的市场价，因此销售限价与评估价的比值越低，就意味着楼盘的涨幅大、牟利空间大。“如果不采取必要的措施，原本用来居住的房屋就成了投资投机客炒房牟利的工具。”北京大学房地产法研究中心主任楼建波认为，转为共有产权住房，即使再上市也只面向符合条件的家庭，投资客、炒房者也就降低了购买的动力，申请购买的也将主要是自住的刚需家庭。

此前市场盛传“限房价项目将摇号购买”。但依据征求意见稿，并非所有的项目都将摇号配售。如果项目比值高于85%，那么仍为商品房，并未规定需要摇号。

如果比值低于85%、被收转为共有产权房，那就需要根据2017年开始执行的共有产权房配售政策——公开摇号配售。

谁能购买这些收购转化的共有产权住房?征求意见稿显示，购买人须具备本市共有产权住房购房资格;摇号配售时，项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍、非京籍家庭作为优先组配售。

根据征求意见稿，购房人获得销售限价占评估价比例部分的产权份额，剩余比例产权相应转化为市保障房中心代持的政府产权份额。也就是说，如果销售限价为3万、评估价为5万，那么购房人的产权份额就是60%，剩余40%为政府产权份额。

市场反应

预计8成项目不会被收购

对于为何设定85%这一比例，北京房协副会长陈志认为，如果设定比例过高，收购项目过多，会对全市普通商品住房供应造成影响，不利于商品住房市场的稳定;如果设定比例过低，则不仅会存在较大的牟利空间，而且政府持有比例较高，也会影响刚需家庭的购房积极性，毕竟这种转化而来的房源比直接推出的共有产权住房的价格要高。

“总的看，85%的设定比例是经过综合考量和测算的，按这个比例，目前已推出的限房价地块，经初步测算80%左右的项目应该不会被收购，将按照普通商品住房由开发企业销售。”陈志说。

据观察，征求意见稿中的设定比例只是暂定为85%，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整。

值得一提的是，“限竞房”如果具备共有产权住房购房资格的家庭选购后仍有剩余房源的，就可向具备本市购房资格的无房居民家庭进行销售。其中，建筑面积大于140平方米的住房可向具备本市购房资格的居民家庭进行销售。

二、北京限价商品房销售新规有哪些亮点

本《通知》的发布，应该说是给出了一个探索性的解决方案，有许多亮点:

一是积极落实“房住不炒”定位，审慎施策促进市场稳定。《通知》规定，如果限房价项目销售时与周边商品房价差不大的时候，由开发建设单位面向具备本市购房资格的居民家庭进行销售，所售住房为普通商品房。如果价差较大时，则由政府相关机构统一收购后按共有产权住房的供应规则销售。价格稳定的信号预期传导非常明确，又不失差异化管理的灵活性，值得肯定。

二是通过梯级过滤匹配机制的设立，将共有产权模式应用拓展到市场供给，使其不再局限于住房保障领域的应用，实现了住房保障、住房支持和住房市场的自然衔接，是完善住房供应体系的一个创新性探索。

三是设定的转化及共有比例合理而富有弹性。《通知》明确了当前限房价项目收购转化为共有产权住房的设定比例为85%，在实施过程中可根据市场变化和销售情况适当调整，是建立在根据市场实际状况进行必要调整的更加富有弹性的制度。

四是可操作性强，比较好的兼顾了各方主体的利益。因为是按照土地出让协议中约定的房屋限价收购，且“应在购房合同开始网签之日起十个月内向开发建设单位付清全部收购款”，还可以在收购协议中通过平等协商做出进一步的约定，让收购的公平性更有保障。