1、住房取得率和分摊率的定义是住户可控制的面积(即一套住房的建筑面积)与每户的建筑面积(即销售面积)的比值。影响住房率的最直接原因是共享面积的大小。
共享建筑面积:共享建筑面积的缩写,即所有产权共享或使用的共享建筑面积。包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾通道、变电所用房、设备用房、公共大厅、走道、值班门卫、公共用房、服务于整栋建筑的管理用房等建筑面积。
如何计算分摊面积?
不仅要知道买房率,还得看合租面积的大小!
①分摊面积=分摊系数×公寓建筑面积;
②分摊系数=公共分摊总面积/(公寓建筑面积×公寓总套数);
③公寓建筑面积=公寓建筑面积+墙体面积+阳台面积。
根据上述公式,我们可以得出如下结论:共享面积=总共享面积/[(在用面积+墙面积+阳台面积)×总套数]×(在用面积+墙面积+阳台面积)。
如果要计算建筑面积,可以使用公式(建筑面积=内置建筑面积+共享面积)得到共享面积后的结果。第二,影响住房率的因素有哪些?
共享区域的大小对住房率有最直接的影响。共用区域包括两部分:
第一部分为电梯井道、楼梯间、垃圾通道、变电所等服务于整栋建筑的公共及管理用房的建筑面积;第二部分为机组(单元)与公共建筑空间之间隔墙水平投影面积的一半外墙(含山墙)。具体体现在几个方面:
(1)房间式结构(多梯多户)
例如,一梯多户的共用公共区域可能与一梯两户的共用公共区域几乎相同,但随着户数的增加和总建筑面积的增加,每户共用的公共面积就会减少。
(2)在房地产形式上,一般来说,高层建筑的房屋获得率最低,小高层建筑的房屋获得率最高,多层建筑的房屋获得率最高。
(3)物业类型的房屋获得率最高,其次是堆叠式,点式较低。
(4)公共活动区规模
大部分优质楼盘都有高大的大堂、宽敞的电梯和室内车库,会占用大量的共享面积,因此房屋获得率相对较低。
(5)什么样的区域不包括在共享区域内
俱乐部、车库等具有独立使用功能的空间;销售单位的自营、自用房屋;服务于多个房屋的门卫室、管理室、设备室。第三,房价多少才合适?75%-80%比较合适。
共享面积与房价直接相关,而房价与社区的配套设施密切相关。如果房价太高,公共部分的面积就会少,这可能会影响楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯房的数量等,所以楼盘的房价不是越高越好。第四,如何规避“偷”面积的风险?
购房合同中有一个附录,注明了“公建部分和公建房屋共有建筑面积的说明”,但只列出了共有部分及其构成,具体数据还不确定,因此开发商还是有可能让业主多分。以下三招,为买家提供参考。
诀窍一:索取共享数据。
在签订合同时,让开发商出示分摊面积的计算数据,包括整栋楼的建筑面积、共管建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基础数据,并要求开发商列出公建共有建筑面积的具体项目和每个项目的面积,让业主通过数据计算出共有面积,从而明确自己的权益。
技巧2:获取相关信息。
业主有权自行检查或聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房屋的有关文件,如最终设计图纸或最终设计方案、最终面积测量报告、面积计算方法等各种资料及其文件等。
诀窍三:在购房合同中约定分摊面积。
购房合同第三条、附件二关于公共部位和公共住房共有建筑面积的约定,买受人应当在合同中约定共有建筑面积的数量,并在附件2《公共部分和公共住房共用建筑面积构成说明》中明确共用建筑面积的具体部位和大小。尤其是,协议越详细,对买方就越有利。一旦发生纠纷,买方可以用合同保护自己的利益。
总之,购房者在选择房产后,不仅要知道购房五证,还要知道什么是“购房率”。事实上,很多位置和面积相同的楼盘均价都比较低,但购买未必划算。
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