供地方式包括协议出让方式、招标、拍卖、挂牌方式以及国有土地租赁方式中的拆迁、报批、征收、出让、租赁和流转。
首先协议出让方式(特殊)就是政府与土地使用者以协议方式签定土地使用权出让合同,土地使用者支付相应的出让金,国家把一定期限的国有土地使用权让渡给土地使用者。
1、范围:21号令第2条采取排除法确定了协议出让的适用范围,即:只适用于除法律、法规、部门规章规定必须招标拍卖挂牌的情况,实践中主要是工业用地、仓储用地及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予优惠、扶持的项目等。但同一地块有两个或者两个以上意向用地者的,协议出让随时可以向招标拍卖挂牌出让转换。
2、地价:21号令第5条规定:协议出让的地价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关费用之和,有基准地价的,不得低于基准地价的70%。
3、程序:主要包括7个环节:编制并公布出让计划、接受意向用地者申请、确定出让方式、编制出让方案、确定出让底价、协议出让价格并签定出让合同、公布出让结果。
一、招标、拍卖、挂牌方式
1、范围:招标拍卖挂牌出让《国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号)第4条明确了招标拍卖挂牌的范围,规定:商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后,同一宗地有两个以上意向用地者的,也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。
2、出让金:竞价方式形成并编制并公布出让计划。
3、地价:根据土地估价结果和政府产业政策综合确定。
二、国有土地租赁方式
1、拆迁
2、报批
3、征收
4、出让
5、租赁
6、流转
流转:指土地使用权流转,土地使用权流转的含义,是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。
土地流转具有以下五大模式:土地互换、土地出租、土地入股、宅基住房、股份合作。
(一)国有建设用地
一级流转:出让(招标、拍卖、挂牌)、使用权租赁、使用权作价出资(入股)
二级流转:转让(出租、交换、赠与、继承)、出租、抵押等
(二)国有农用地
一级流转:主要是发包方式让渡
二级流转:转让、出租和抵押农村土地承包经营权流转的方式主要有:转包、出租、借用、互换、转让、入股等。
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