根据相关规定，国家六部委联合下发了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，结合国家有关政策法规和目前房管登记部门的操作实践，境外人士购买商业房产，必须遵循下列原则：

1、“自用”原则。除了外商投资设立房地产开发、经营企业外，境外人购买商业房产必须是自用的，要与自身的需求相匹配。

2、“商业存在”原则。“商业存在”原则是“自用”原则的延续。商业房产是用于商业经营的，因此，自用用途的购房者，必须拥有可以从事商业经营的公司企业，否则不能作为购买主体；而非自用用途的购房者，也必须按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。基于以上原则，境外自然人是不能购买商业房产的。

一、境外人购买商业房产有什么方式

目前，可行的境外主体购买商业房产的方式有四类：

1、境外机构的代表处购买。

境外公司、企业设有代表处，因代表处办公需要，以代表处的名义购买商业房产。

2、设立外商投资企业购买。

境外公司、企业、自然人投资设立外商独资企业或中外合资、合作企业，因企业经营需要，以外商投资企业的名义购买商业房产。

3、外资并购内资企业取得被并购企业的商业房产。

采取外资并购方式取得被并购企业的资产，并购手续必须经外资委和有关部门批准。

4、设立外商投资的房地产开发、经营企业。

相关法规对外资进入房地产开发经营行业提高了相应的门槛，这是国家对房地产行业宏观调控在外资领域的体现，也有利于优胜劣汰，使更有实力和能力的境外房地产企业，参与中国的房地产市场。

同时，境外主体在具体购买过程中，国家对境外人购房的结汇、银行贷款都有一定条件和规定，必须予以关注，按有关规定操作。