【常见情形】

贾先生拿出了全部的积蓄购买了一套商品房，合同约定的房屋建筑面积为105平方米。同时合同第五条约定如出现房屋面积误差时，买受人不退房，房屋面积差额按合同约定的单价多退少补。但贾先生在房屋交付后办理房屋产权时，却得知房屋的最终建筑面积为110平方米。房屋面积误差比达到4.76%。于是开发商以合同约定多退少补为由，要求某甲补交房款，无奈之下，贾先生不得不从朋友处借款支付了该面积差异款。

【律师诊断】

《解释》第十四条规定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;

(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房屋价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

该条司法解释确定了房屋交付使用面积与合同约定面积不符时的处理原则，即：合同有约定的，从约定原则;合同没有约定或者约定不明确的，按照前述司法解释中的规定处理。目前，许多开发商正是利用法律允许合同中自行约定的规定，在合同第五条中放弃选择第2种方式进行处理，而在第1种方式中约定按合同单价按实结算、多退少补。此种约定对购房者可能产生的风险是：面积减小过大时，可能无法满足购房者购房的需要;面积增加过大时，购房者需要增加房款，可能会增加购房者的资金压力。

【自救措施】

1、购房者在签订合同时，应当与开发商协商尽量选择《商品房买卖合同》第5条第2项处理方式。

2、即使按第1种方式约定按实结算、多退少补，购房者也应在合同中确定一个可以接受的合理误差范围，对于超过该误差的，应允许购房者解除合同，以免因将来房屋面积误差过大时无法满足购房需要或增加补交房款的压力。