1、二手房买卖中可能会出现的毁约情形
在二手房交易过程中会出现哪些问题需要卖家注意和预防呢?
(1)上家后悔不卖房。
房市一路飙升,房价上涨,卖方违约情况由此增多。尽管房屋出卖方在房屋买卖合同中,约定了违约金的支付,但是,仍然有很多卖家不惜承担违约金赔偿作为代价,赚取差价。
(2)卖房家庭意见不一。
买卖双方签订的预约合同(包括定金、居间合同等),出卖方往往只有部分产权人出面签约,事后,其他共有人以未征得同意为由提出诉讼,要求确认预约合同无效。
(3)包购纠纷不是违约。
下家认为既然与中介签订合同,约定具体的买卖条件,且付了一定数额的意向金或预付了部分房款,最后未能买到房子,即是中介违约了。
(4)因不吉利退房。
买卖双方交易后,下家得知房屋中有人死亡或者门牌号中有4,以不吉利为由提出退房。
(5)跳单交易买卖方违约。
为了省下中介费,在中介介绍买卖双方见面后,买卖双方跳过中介私下交易,也属于违约。
(6)买受人拒付居间费。
买受人以中介公司提供虚假信息、隐瞒重要信息等原因,拒付居间费。
(7)弥补房屋涨幅差价。
房价不断上涨,在双倍返还定金不足以弥补房屋涨幅的情况下,起诉主张房屋涨价的差价损失。
(8)下家反悔不买房。
下家在双方签订协议后,又以种种理由不购房,要求中介公司退还意向金。
2、如果发生违约行为该怎么办?
(1)定金罚则。双方在交易时一般会收取一定金额的定金,如果收定金的一方不履行约定的义务,就应该双倍返还定金,如果是给付定金的一方不履行约定的义务,定金则不予返还。
(2)继续履行。守约方有权要求违约方继续履行合同约定的义务,并可在向法院起诉时提起此项诉讼请求,要求违约方承担违约责任,并不妨碍守约方要求继续履行
(3)支付违约金。双方可以在合同中约定一方违约时,根据违约情况向守约方支付一定数额或按一定标准确定的违约金,这样有利于保护守约方的利益。
(4)赔偿实际损失。在未约定违约金或定金的情况下,守约方可以要求违约方按实际损失赔偿,当然这个金额必须是适当的,过高或者过低的话都需要协调解决。
相关知识:二手房交易时违约金额该如何约定?
买卖双方在进行二手房交易时,很可能会因为这样那样的原因就发生违约行为,那就需要提前约定好违约金额和违约责任,那么违约金额到底该如何约定呢?要知道违约金额过高或者过低都是不适当的,所以该如何约定呢?
(1)参照合同标的。合同中的标的物不同,违约金的设定标准就会有所不同。如果合同的标的属于特种物的,违约金标准可以采取较高的标准;如果合同的标的属于种类物的,违约金标准可以采取较低的标准;如果合同标的属于具有精神意义的物,则可对违约金的标准更开放一些。
(2)以本金为限予以调整。对于各类经济合同在何种场合应当如何偿付违约金这点问题,实际上有着一定的规范的。虽然违约一方有责任给未违约一方支付违约金,但是为了防止当事人滥用自行约定的权利,违约金的数额一般都不能够超过合同未履行部分的价金总额,所以违约金可以根据此标准进行调整。
(3)参照违约方的过错程度。由于违约金调整的幅度体现着对违约行为的惩罚强度,对于不同的过错应当体现不同程度的惩罚,才能更加具有针对性,因此在具体判断违约责任的时候,应当考查合同双方在违约中存在的过错,以及过错大小。当违约方恶意违约的情况下,未违约的一方可以适当得要求较高标准的违约金,保持对恶意违约方的惩罚,如果当违约方因其它特殊原因造成违约时应当着重体现补偿性,减少惩罚性。
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