房屋买受人如何签订户口迁出条款保障其权益

(一)房屋买卖交易当中有关户籍迁出问题的常见问题及常见条款。

1、极少部分不负责任的房产中介及疏忽大意的房屋买受人在房屋买卖合同补充协议中未就卖家户口迁出问题进行约定，这在若干年以前比较普遍，最近几年随着房屋买卖市场的日益规范化及房屋买受人要求出卖人将户籍迁出意识的提高，二手房买卖合同补充条款中一般均会有所规定，甚至在明知所购房屋没有户籍的情形下，买家也会要求卖家不得迁入户籍或若迁入户籍得承担相应的违约责任。

2、以经济赔偿金形式要求卖家户口迁出。

在补充条款中约定：“房屋出卖人应当在某年某月某日前将该房屋内的户口迁出，如逾期未迁出，则出卖人应当向买受人赔偿经济损失”。这种户口迁出约定条款在目前的房产交易市场中还存有一定比例，这种方式隐患颇多，因为出卖人不按时迁出户口给买受人造成的经济损失如何量化是个问题，出卖人未迁出户籍直接造成的结果，要么是买家的户籍无法迁入，而大多情况下买家可以另外立户，顺利将户籍迁入;要么因卖家户籍未能迁出，影响买家对房屋的再次出售，而正常情况下买家在卖家户籍未及时迁出、短时间内出售房屋的情况不大可能发生，也因此无法量化自己的实际损失，特别是因户籍未迁出直接导致的损失更是难以举证，若起诉至法院，买家的这一诉讼请求会因买家的举证不能而承担不利后果，实质上，此类户籍迁出条款形同虚设，这一点，希望广大房屋买受人引起重视。

3、以违约金形式要求卖家户口迁出。

这一条款在目前房产交易市场中最为常见，比如在补充协议中约定：出卖人应当在某年某月某日前将该房屋内的户口迁出，如逾期未迁出，则每逾期一日，出卖人按每日多少元或以总房款的万分之几向买受人支付违约金，直至户口迁出时止。这种约定方式有一定威慑性和可操作性，可在一定程度上达到向卖方主张违约金来给其施加压力，迫使其迁出户口的目的，但隐患犹存，一是卖方将房屋已出售并取得了全部房款，可能会玩失踪、杳无音讯，买方索赔将会非常困难，二是违约金的数额约定可能过高，根据法律的相关规定，违约金约定过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院降低，因此，卖方应诉时会要求或法院会主动降低违约金数额或比例，以致买受人的这一诉求不会得到法院全部支持。

4、以扣留购房尾款的形式要求卖家户口迁出。

比如在补充协议中约定：“出卖人应当在某年某月某日前将该房屋内的户口迁出，如未按时迁出，买受人可将购房尾款暂扣，直至户口迁出时止。该条款约定的户口迁出最后时间可与合同约定的买受人支付最后一期房款的时间一致。这一条款的约定相比前面所述条款，应该更具威慑性和可操作性，将购房尾款暂扣至卖家户口迁出时止，这对卖方有压力，但有个前提不可少，即此类条款的约定，一定得征得房屋出卖方的同意，而在房屋交易当中，有些出卖人往往基于买受人这一条款的提出，特别是在卖方市场房产行情看涨的时期，往往会拒绝买受人的这一要求，导致房屋买卖交易陷入僵局，直至交易失败。因此，此条款的签订因视不同的卖家采取一定的房屋购买策略，以达到此类条款的签订。当然，有些出卖人特别是一些经济基础较好或迫于出手房屋的出卖人往往不会很在乎买家将购房尾款扣留，这样也会导致出卖方若干年都不将户口迁出，甚至一直空挂于此，买家主张损失比较费时费力。

5、以扣留购房尾款并追究卖家违约金的形式要求卖家户口迁出。

采用这一形式可最大程度保障买受人的购房权益。买卖双方经友好协商，可在补充协议中约定：“出卖人应当在某年某月某日前将该房屋内的户口迁出，如未按时迁出，则买受人可将房款尾款暂扣，直至户口迁出时止。如出卖人逾期XX日仍未将户口迁出，则出卖人放弃要求买受人支付购房尾款的权利。同时，出卖人应当自协议约定户籍应当迁出之次日起，按每日XXX元或总房价的万分之几向买受方支付违约金，直至户口迁出之日止。如买受人根据本条款将购房尾款暂扣或没收，出卖人仍应当按《上海市房地产买卖合同》之约定将该房屋交付给买受人，不得以买受人暂扣或未支付购房尾款为由拒交房屋。

”这样约定下来，若出卖人户口逾期不迁，买受人可暂扣购房尾款，待户口未迁出逾期一定时间，买受人不仅不用支付购房尾款，还可以按户口未迁出的逾期天数向出卖方主张违约金。

(二)房屋出卖人户口未迁出给买受人留下的疑问及隐患

一宗房屋买卖交易结束后，出卖方无论基于何种原因何种理由，只要其户口未迁出，给买受人务必带来疑虑与不安。自己享有房屋产权的房屋却仍然留有非亲非故之人户口，换做任何人都难以接受，因此，买受人的疑问油然而生：

1、卖家户口未迁出是否会影响到房屋的拆迁补偿安置待遇。

答案是不会影响的，产权房屋交易成功后，卖家仅是房屋的历史登记产权人，户口也就成了空挂户口，原出卖人不仅不享有房屋产权，也不能主张任何拆迁补偿安置权益。

2、卖家户口未迁出是否会影响到自己户口的迁入。

答案是可能会影响。因此，有的地方需要出卖人的户口迁出后，买受人的户口才能迁入。有的地方可以同时存在两本或多本户口簿，此种情形买受人户口是可以迁入的。具体以当地派出所户籍管理部门的回复为准。

3、卖家户口未迁出是否会影响将来出售房屋。

答案是肯定会有所影响。有空挂户口无法迁出，当房屋需要再次出售时肯定会影响新的房屋购买人的购买愿意，进而影响到房屋的出售价格，这一点是不容置疑的。

关于房屋买卖补充协议户口迁出如何签订保障买受人的合法权益相关内容的介绍，对于房屋不动产交易中，讲究的是诚信，当然有交易就会有风险，所以买家一定要具有购房防范意识，不能因一时大意，造成对自己有损权益的事情。如果认为有必要咨询律师，你也可以找相关的律师寻求帮助。