业主将住宅房改为经营性用房首先该行为必须是合法的，不得违反法律法规的强制性规定，并且还需要征得有利害关系的业主的一致同意，这是因为住宅改为经营性用房通常会影响到其他业主的相邻权。实践中很多人通过写保证书的方式来获得周边邻居的同意。

一、业主将住宅改变为经营性用房要遵循什么规则

业主将住宅改变为经营性用房需要遵守的法律法规等没有具体条款，意思为原则上不能与相关法律法规相抵触。如果把住宅改商用的话，有可能会影响到房屋产权所有人的产权问题，因为住宅房屋的产权和商业用房的产权是不一样的，并且房屋的产权期限也是有很大的区别的。还有可能会引发和周边邻居之间产生纠纷。因为住宅改商用以后，出入住宅的人群数量必然就会变多，人数多了，自然就会影响到周边邻居的日常生活和日常出行。所以，若业主一定要把住宅改商用的话，那么就必须要经过周边邻居的同意，并且最好是写一份保证书，承诺日后不会对邻居的日常生活和出现造成影响。另外还应该请街道办事处的人作为见证。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第二百七十九条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

二、将住宅改变为经营性用房需要注意什么

（一）对利用住宅从事动漫设计、电子商务、文化创意、科技研发（不含危险物品）、软件开发、翻译服务等不污染环境、不影响居民生活的市场主体，可免予提交书面承诺。

（二）对于在居民楼内或者写字楼内设立生产加工型企业的，该住所仅限办公使用，其经营范围应当标注：“限分支机构经营”字样。经营范围涉及前置许可的，须凭有关部门核发给分支机构的许可文件或证件核定增加公司经营范围。

（三）不得利用住宅从事娱乐、产生油烟污染的餐饮、易燃易爆、危险化学品等法律、法规禁止的行业。

允许申请人将满足一定条件的住宅用房登记为市场主体住所（经营场所）。各地应综合考虑住宅用房所在区域是城市还是农村，从事的行业业态是智力类、网络类还是餐饮类、加工类，房屋类型是独立住宅还是小区公寓，住所与经营场所是合一还是分开等不同情况，对“住用商”实行禁止类行业清单管理。

对于申请人实行住所和经营场所分离，或者从事电子商务、无实体店铺的网络交易服务、咨询策划、工业设计、股权投资、商务秘书、咨询代理等无污染、无安全隐患行业的市场主体，应允许将住宅作为住所（经营场所）进行登记。对住宅作为经营性住所登记的，应当经有利害关系的业主同意。

三、将住宅改变为经营性用房的利弊分析

住宅改经营性用房利有，可以用来商用，带来经济效益，带来一定的发展，人民发财致富的路径又多了一条。弊端有，使用年限缩短，物业费、水电费都不一样，造成来往小区人员过多，外来人员杂且乱，干扰业主的正常生活，造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张，造成楼板的承重力过大，增加了小区不安全、不安定的因素，危害性大，容易损害其他业主的合法权益，将住宅大量改为经营性用房，用于商业目的，也会造成国家税费的大量流失。所以住宅商用必须经有利害关系的业主同意，利害关系的业主不仅指同幢楼房里其他的业主，也包括“其他楼房里受到影响的业主”。这是妥善处理相邻关系、充分尊重相邻权，住宅改经营性用房弊端的具体表现。

《中华人民共和国民法典》：第六章　业主的建筑物区分所有权　　第二百七十九条　业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。