一、初始登记的程序

1、申请（申报）和受理

登记申请是指土地产权人依照登记机关的公告与通知，在规定的期限内以书面形式，向指定的土地登记处提出土地登记的请求。国有土地使用权由使用国有土地的单位及法人代表或者使用国有土地的个人申请登记；他项权利需要单独申请的，由有关权利者申请登记；委托他人代理申请土地登记的，委托代理人必须向土地管理部门提交委托书和委托人、委托代理人双方的身份证明。申请人应当以宗地为基本单元进行登记，拥有或使用两宗以上土地的申请人，应分宗申请；两个以上的土地使用者共同使用一宗土地的，应分别申请；跨县级行政区使用土地的，应分别向土地所在地的县级人民政府土地管理部门申请。

在登记申报前，登记机关要进行一系列准备工作，登记机关所在地县级人民政府要发布土地登记公告，公告内容主要有：①土地登记区的划分；②土地登记期限；③土地登记收件地点；④土地登记申请者应提交的有关证件；⑤其他事项。

申请登记时，申请人必须提交下列文件资料：①土地登记申请书，应载明申请者名称、地址，土地座落、面积、用途、等级、价格和土地所有权、使用权、他项权利权属来源情况及其他材料，并由申请者签名盖章；②土地登记申请者的法人代表证明、个人身份证明或户籍证明；③土地权属来源证明；④地上附着物权属证明。

登记机关接受申请书及权属来源证明，应在收件簿上载明名称、页数、件数，并给申请人开具收据。有下列情况之一的，申请人应当按照有关规定重新进行申请：①申请登记的土地不在本行政区的；②申请人没有合法身份证明的；③申请书填写不符合要求的。

2、地籍调查

地籍调查指依法对土地权属情况的实地调查，包括权属调查和地籍测绘。其目的是查清每宗土地位臵、权属界限、数量和用途等基本情况，以满足土地登记的需要。各级土地管理部门应按地籍调查规程组织辖区内的地籍调查。

3、权属审核与公告

土地管理部门应根据地籍调查的结果，对土地权属、面积、用途等逐项进行全面审核，填写审批表。审核内容包括土地权属者与申请者是否一致、土地权属性质是否准确、土地权属来源是否合法、土地权属界址是否清楚、土地面积是否准确等。审核结果由登记机关予以公告。公告指土地管理部门将权属审核的结果，以一定形式向土地的利害关系人乃至整个社会公布。公告内容如下：①土地使用者、土地所有者、他项权利拥有者的名称、地址；②准予登记的土地权属性质、面积、座落；③土地使用者、土地所有者、他项权利拥有者及其他有关土地权益者提出异议的期限、方式和受理机关；④其他事项。申请者及其他土地权益关系人认为公告内容存在错误，可以在公告规定的期限内向登记机关申请复查。［page］

4、注册登记

公告期满，土地使用者、土地所有者、他项权利拥有者及其他土地权益有关者，对土地申请登记审核结果未提出异议的，经人民政府批准后，由土地管理部门进行注册登记，填写土地登记簿、土地证书、土地登记归户册。其中，土地登记簿是最基本的土地权属文件和法律依据。

5、颁发土地证书

土地证书是土地使用权或者土地所有权的法律凭证，由市、县人民政府颁发。根据土地使用权和所有权的性质，分别颁发《国有土地使用证》、《集体土地所有证》、《集体土地建设用地使用证》。尚未确定土地使用权的国有土地，由县级人民政府土地管理部门登记造册，不发土地使用证书。

二、变更登记的程序

凡申请土地使用权、土地所有权以及他项权利变更登记者，必须向土地管理部门提交原土地证书，土地管理部门根据申请人的变更登记申请书，经地籍调查、权属审核，符合土地变更登记规定的，报人民政府批准后，变更注册登记，更换或更改土地证书，并相应地更改地籍图、土地归户册。具体程序如下：

1、申报

土地使用者、所有者及他项权利拥有者申请土地使用权、所有权以及他项权利变更登记的，应当提交变更登记理由证明材料和原土地证书。在办理土地使用权变更登记时，以转让方式取得的土地使用权，应当提交转让合同；因赠与或者继承、买卖、交换、分割建筑物或者地上附着物引起土地使用权转移的，应当提交有关的合法证明文件；宗地合并或者分割时，有关各方应当提交合并或者分割协议书及其他合法证明文件；因机构调整、企业兼并等原因引起土地使用权变更的，变更各方应当提交有关的合法证明文件；因法院判决、仲裁裁决引起土地使用权变更的，应当提交生效的判决书、仲裁决定书。

2、调查

土地管理部门在收到变更登记申请后，认为符合变更申报要求的，即应向申请者发出变更调查通知书，然后进行实地调查、勘丈、绘制新的宗地草图，填写变更地籍调查表，并对地籍图进行修测、补测，编制宗地号等。

3、审核

审核的主要内容有土地权属变更法律依据及其法人资格，土地变更的面积、界址，涉及土地使用权的他项权利。通过审核后，再报人民政府批准。

4、登记注册、发证。