居民购买农村房屋时如何确定被拆迁人。1989年，刘某和张某签订了销售协议。刘某以2.5万元的价格将刘某的祖居地卖给了张某。张某是城市居民。2001年，张某将从刘某手中买的房子卖给了张某。2004年，刘某以张某和张某均为城镇居民，依法不能购买农村村民所有的房屋为由，上诉法院确认买卖协议无效。法院经审理查明，刘某购买的房屋为祖传房屋，并以河北省人民政府出具的土地权属证书原件为证明。刘某把房子卖给张某后，张某又把房子卖给了张某。后来，由于意外损失，房子的屋顶被烧毁。后来，张某投资改扩建，但没有取得相应的规划许可，也没有办理宅基地使用权变更登记。一审法院以未经许可不得转让土地使用权为由，确认刘某与张某的买卖协议无效。但由于时间较长，且原房屋已灭失，不存在归还的可能，故判决驳回了刘某要求张某及张某归还房屋的诉讼请求。刘某不服一审判决提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

2010年，张某购买的房屋占用范围内的土地被纳入拆迁范围。张某与拆迁人签订拆迁补偿安置协议，领取补偿款并交付房屋。此时，刘某已去世，刘某的配偶邓某及其子女认为刘某与张某签订的买卖协议已经生效，法院判决确认该协议无效。张某不是房屋的权利人，无权处分。他们向法院起诉，要求确认拆迁人与张某签订的安置补偿协议无效。

本案中，一审法院判决，张某的房屋后来改扩建，不再是刘某原来的房屋。因此，张某与拆迁人签订的拆迁补偿安置协议合法有效。

邓和他的孩子提出上诉。二审法院认为，刘某与张某的买卖协议已生效，判决确认无效。但由于长期存在买卖关系，不适宜退房等因素，张某被判不退房。现在拆迁人以张某为被拆迁人，签订了拆迁补偿安置协议，没有法律依据。邓某及其子女是刘某，依法主张权利并无不当。据此，二审法院撤销一审判决，确认拆迁人与张某签订的补偿安置协议无效。

[律师点评]

本案争议焦点有三个问题：一是刘某与张某签订的买卖协议是否有效？二是拆迁补偿安置协议是否有效？第三，本案被拆迁人是谁？纠纷焦点：一是法院判决买卖协议无效有一定的法律依据。

根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村和郊区的土地属于农民集体所有，但依法属于国家所有的除外；宅基地、私有地、私有山属于农民集体所有。在这种情况下，刘某是村民。他的房子虽然是祖传的房子，但新中国成立后，土地所有权已经转变为国家所有制和农村集体经济组织所有制的二元所有制结构。也就是说，在中国，土地私有制是不允许的。《中华人民共和国土地管理法》第三条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地使用权可以依法转让。本案中，刘先生与张先生签订了买卖协议。由于宅基地属于当地农村集体经济组织，张先生是购买农村房屋的城镇居民。这里的房屋买卖，必然涉及土地使用权人的变更。即使刘先生没有表达将宅基地使用权一并转让的意向，买卖行为也违反了法律的强制性规定，因此签订的合同当然是买卖协议无效的。张某将从刘某处购买的房屋出售给张某的行为是，他无权处分他人财产。因此，未经刘某批准，买卖协议无法生效。律师提示：此类纠纷没有统一的法律规定和司法实践。解决这些问题的指导性规定是：第一，对本乡（镇）范围内的农村集体经济组织成员，合同视为有效。二是房屋出售给乡（镇）外人员的，经有关组织、部门批准，可以认定合同有效。三是未经有关组织、部门批准，将房屋出售给乡（镇）外人员的，未实际履行合同或者买受人未实际居住、使用房屋的，合同无效。四是将房屋出售给乡（镇）外人员，未经有关组织、部门批准，合同已实际履行，买受人已实际居住使用的，合同效力暂不明示。在实际处理中，购房人应当认清房屋现状，本着尊重现状、维护稳定的原则，继续占有、居住和使用房屋。

处理此类案件时，还应区分不同情况：

首先，如果按上述第三种情况处理，双方应分别返还房屋和购房款。二是争议房屋已被拆迁或者已纳入拆迁范围的，在扣除买受人购房款后，应当充分考虑买受人重新购房的合理费用，买卖双方应当按比例取得赔偿，而除法比一般可以考虑在7:3左右。

这位律师认为，农村宅基地房屋销售应当严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷，要综合考虑出卖人出售房屋是否获得批准、合同是否履行、买受人身份是否真实、买受人是否实际拥有和控制宅基地房屋等因素，区分不同情况，妥善处理。争议房屋买卖合同经法院认定无效的，买卖双方应当按照缔约过失责任原则分别承担相应责任。二是法院判决搬迁补偿安置协议无效、正确。

拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人就拆迁范围内房屋和地上物体的补偿安置达成协议的合同。协议双方的主体必须是法律规定的被拆迁人和被拆迁人。目前，国家规范性法律文件对农村集体土地拆迁没有具体规定。根据《北京市集体土地拆迁管理办法》第三条规定，被拆迁人是指对被拆迁房屋拥有所有权的单位或者个人。参照国务院《城市房屋拆迁管理条例》第四条第三款的规定，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。因此，在农村集体土地拆迁过程中，被拆迁人应当是依法取得宅基地房屋所有权的所有人。

本案中，张某取得刘某祖籍的依据是与张某签订的销售协议，但经法院确认无效。在拆迁过程中，不仅是对地上物的补偿，更是对宅基地等附着物位置的补偿。虽然张某的房屋是火灾后重建的，但未经规划批准，他无法取得宅基地使用权，不能作为被拆迁人。因此，与拆迁人签订的补偿安置协议因其主体和内容违法而无效。在农村集体土地拆迁过程中，没有专门的法律法规对被拆迁人进行认定