企业的不良资产是指企业尚未处理的资产净损失和潜亏(资金)挂帐，以及按财务会计制度规定应提未提资产减值准备的各类有问题资产预计损失金额。不良资产是不能参与企业正常资金周转的资产，如债务单位长期拖欠的应收款项，企业购进或生产的呆滞积压物资以及不良投资等。主要包括以下方面：

(一)实物类不良资产。实物类不良资产主要是指因市价持续下跌、技术陈旧、长期闲置等原因导致可收回金额低于账面价值的设备、房屋建筑物以及成本高于可变现净值的存货、在建工程等具有实物形态的不良资产。回

(二)债权类不良资产。债权类不良资产是指长期难以回收的、预计可能产生坏账损失的应收账款、其他应收款、担保损失及其他不良债权。

(三)股权类不良资产。股权类不良资产是指长期投资可收回金额低于其账面价值的长期股权投资损失。

在对企业不良资产审计中，还应当关注以下情况：

(一)审计分析企业清产核资结果是否如实披露。对于企业在清产核资中未披露的损失(除政策性原因允许企业暂不处理的损失外)，一般视同为清产核资后企业负责人任期的不良资产损失。

(二)审计分析企业任期内资产质量变动的原因。分析产生不良资产的主、客观原因，客观原因主要指国际环境、国家政策、自然灾害等；主观因素主要指决策失误、经营不善等。

(三)审计分析企业任期内不良资产责任划分。按照企业负责人任期职责、任期时间及不良资产产生原因等情况，分清企业不良资产的责任，审计分析企业任职期间不良资产情形。

1、核实任期以前存在的不良资产；

2、核实任期内消化的任期以前的不良资产；

3、核实任期间内新增不良资产；

4、核实任期间因客观因素而新增的不良资产。

不良资产收购中的法律要点有哪些

1、资料审查

所审查的资料，是指证明债权债务关系或资产所有权的有关法律文书，包括：

一般贷款类资产，如借款合同、担保合同、证明担保或抵押权利存在的其它法律文书等。

以物抵贷类资产。如抵贷协议或法院判决书、调解书、仲裁书、以物抵贷资产清单等。

涉诉贷款及相应法律文件，如起诉状、上诉状、撤诉申请书、财产保全申请书、支付令申请书以及破产还贷申请书、判决书、调解书和申请执行书、执行证明等相关法律文书。

2、债务人资信调查及现场检查

对债务人的资信调查主要应围绕以下问题展开，即：债务人的主体资格、组织形态、股本结构、分支机构情况等；债务人的历史经营情况、对债务的态度、是否有逃废债的倾向等；现实经营状况、主要经营业务、产品的市场情况、债务人的总体负债情况、对外担保情况、对外投资情况，以及债权情况等。

现场核查要求资产管理公司有关人员及法律顾问人员，要结合已有资料所示情况，对企业的住所、人员、资产实物状态、抵押或质押资产的存在状态及管理现状等进行实物和资料对照核查。此外，还有涉诉类资产的核查，主要内容是与承办案件的人民法院具体办案人员联系，具体了解案件审理、执行的实际情况及可能存在的问题。

3、资料分析及综合评估

所谓资料分析和综合评估就是要在资料审查和现场核查的基础上，对拟接收的不良资产进行评估分类，进而制订出接收方案和初步的处置意见。

分析和评估的主要思路为：

债务人如为暂时性经营困难，有一定的市场，有一定的发展潜力，符合债转股条件的纳入债转股企业管理；需要进一步信贷支持的，帮助企业改进管理，申请债务融资帮助。