拍卖来的房屋原本就有租赁合同有效吗

【案情】

韦某与何某于2010年签订了一份房屋租赁合同，租赁合同中两人约定房屋的租赁期为一年，合同的签订日期是2010年3月18日，合同的履行期间自2010年5月1日至2011年4月30日止，约定每年的租赁费用为人民币3万元，其中特别写明了要包括房屋内的附属设施，并约定出租的房屋只能用于经营餐饮，同时承租人不得对于该房屋进行转租，如需要对于房屋进行装修需要经过出租人的同意。

房屋租赁合同签订当日，韦某就将一年的租赁费用交给了何某，为了经营的需要韦某经过何某的同意对房屋进行简单的装修。

2010年9月20日，何某用于出租的房屋被法院委托拍卖公司进行拍卖，并予以公告。2010年10月25日李某通过拍卖购得该房屋的所有权。此时新的房主李某要求韦某交纳房屋出租费用，否则就不让韦某继续经营，于是韦某就找到何某要求继续履行合同，何某不同意，要求韦某搬走房屋内的附属设施，退还韦某房屋出租费3万元，双方未能达成协议。于是韦某在2010年11月26日起诉至法院要求解除房屋租赁合同，并要求何某赔偿其先期用于房屋简单装修的损失。

【争议】

第一种意见是，认为用于出租的房屋虽然被拍卖，拍卖虽然使房屋的所有权发生了转移，但并不影响韦某与何某之间的租赁合同，此房屋租赁合同可以继续履行，新的房主李某可以向何某主张房屋的租金，而不能向韦某主张房屋的租金，李某在通过拍卖取得房屋所有权之后，相对于何某预先已收取的房屋租金就失去了其合法的依据，其属于不当得利，何某应当把属于李某那部分的房屋租金还给李某，同时要考虑到何某其原有的附属设施所产生的利益。

第二种意见是，认为韦某可以以订立合同时何某存在欺诈行为，要求解除与李某所签订的合同，并要求何某承担韦某在履行合同过程中所受到的损失，相对于新房主李某想要收获租金，应当向韦某主张，因拍卖获得房屋的所有权后，韦某是实际承租人，应当向李某交纳房屋的租金，并对于韦某与何某所签订的房屋租赁合同应以解除。

第三种意见是，认为韦某与何某所签订的房屋租赁合同应当继续履行，新的房主李某既不能向韦某主张房屋的租金也不能向何某主张房屋的租金，因为在拍卖时李某已经知道此房屋赋存有租赁权，其对于房屋赋存的租赁权应予以承受，即拍卖财产上的存在的租赁权，不因拍卖而消灭，新房主李某应当承受租赁权此项负担，不能在明知房屋存在租赁合同的前提下，再向韦某或何某主张租金收取权。

【评析】

我个人认可第一种意见。因为：

该案的争议焦点有两个：

第一个争议焦点是，韦某与何某所签订的租赁合同能否予以解除?

第二个争议焦点，新房主李某向谁去主张其租金的收取权?

对于第一个争议的焦点问题对于韦某与何某所签订的房屋租赁合同能否予以解除。

我个人认为对于韦某与何某所签订的房屋租赁合同，不能予以解除。在该案当中，韦某与何某所签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，本着意思自治原则，虽然用于出租的房屋依法被法院公开进行了拍卖，依据最高法《关于人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定第二款的规定，可以看出，在拍卖财产上原有的租赁权及其它用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对享有优先受偿权的担保物权或其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当将其去除后进行拍卖。

依据最高法的该条规定，从该案当中可以看出，何某用于出租的房屋在进行拍卖前，法院并没有对此房屋进行依法查封。因此，何某有权对于此房屋进行占有、使用、收益，可以对此房屋进行出租、抵押等。何某将此房屋出租给韦某时并没有存在欺诈，韦某不能以此为由而要求解除租赁合同，赔偿其履行合同所造成的损失。

对于第二个争议焦点问题，新房主李某向谁去主张其租金的收取权?我个人认为，李某应当向何某主张自己的权利，理由是：

1、拍卖的房产是不动产，在这个房产拍卖之前就存在着租赁权，如何协调好新房主李某的利益和韦某的利益，在实践中，一般都是采用承受主义，即韦某与何某所签订的房屋租赁合同继续有效，对于新房主李某来说，同样是有约束力的，所以原有的这个租赁合同，新房主李某必须予以承受;

2、租赁权的价值在于支配标的物的使用价值，租赁权的权利人想要实现自己的权利，必须实际的占有标的物。为了加强对租赁权的权利人的保护力度，最高法在《关于人民法院关于民事执行中拍卖、变卖财产的规定》中对于租赁权采用了承受主义原则，即对于拍卖财产上的租赁权及用益物权不因拍卖而消灭;

3、对于新房主李某如何实现自己的权利，我个人认为，李某应当向原出租人何某主张权利，而不应当向韦某主张自己的权利。此房屋在拍卖成功后，何某就已经不再是房屋的所有权人，其获得的房屋租金已失去合法来源，属于不当得利。此时何某不是房屋的所有权人，不应再享有对于房屋所产生的受益权，即不得享有房屋租金的收取权。因为何某对于房屋的租金不再享有受益权，所以新房主李某不能向韦某要求收取租金而应当向何某主张租金的收取权，即返还房屋租金请求权;

4、在该案中，在韦某与何某所签订的房屋租赁合同中，其中的租金不仅仅有对房屋使用权的租金，还包括了出租房屋内附属设施使用权的租金。对于出租房屋内附属设施所产生的收益，即租金，新的房主李某，应在所承受的租赁合同中，在获得房屋租金的同时，给予何某一些补偿，因为双方所订立的合同中，出租房屋内附属设施对于韦某能否实现其合同目的来说十分重要，这些附属设施都是韦某经营餐饮所必须的设施，如果何某收回这些属设设施，在履行租赁合同的过程中，租赁合同的目的就会受到严重影响。因此，从兼顾三方利益来考量，对于韦某与何某的租赁合同应继续履行，新房主李某应对何某用于出租的附属设施的收益部分，从其获得的租金中予以相应的扣除。