跟换物业流程：

1、召开业主大会，就物业管理事宜进行投票表决，三分之二以上同意，即可更换物业公司；

2、由业委会负责物业管理招标事宜，拟定管理要求和费用标准，做标书；

3、联系物业公司或房屋主管部门进行公开物业招标；

4、由业主联合组建评标小组，可以外请物业专家做参考意见，请房屋主管部门领导参加以示公允；

5、评标，并选出中标的物业公司；

6、由业委会向业主大会做招投标报告，并出示评标过程及最终结果，业主大会对业委会的结果进行投票表决；

7、表决通过，由业委会同物业公司签署物业管理协议。

物业的义务：

1、履行物业管理合同，依法经营；

2、接受业委会和住宅小区居民的监督；

3、重大的管理措施应当提交业委会审议，并经业委会认可；

4、接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

法律依据：《中华人民共和国民法典》第九百四十二条

物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

如何申请跟换物业公司

1．发起筹备：需要征集5％（人数和专有面积均须超过）以上的业主签名，支持成立业主大会，选举业主委员会。

2．向所在街道办事处申请予以协助：街道办事处有责任提供筹备协助。

3．组建业主大会筹备组：需要4－10名业主代表和一位开发商代表。根据北京市现在的行政文件，筹备组长由办事处指定。

（这里需要特别注意：第一，业主代表至少应有8名以上，才能保证不被瓦解；第二，筹备组长应要求由公益律师担任，居委会工作人员和其他小区业委会主任等均无力承担相应责任。）

4．筹备工作：包括起草《管理规约》和《业主大会议事规则》，征集业主委员会候选人，准备业主大会会议方案等。

（这里需要注意的是：第一，政府指导意见和指导文件，均不具备强制力；第二，《规约》和《规则》要尽可能保证将来能顺利开展工作，政府的示范文本不可照搬；第三，此阶段应尽可能扩大宣传面，让业主们都了解到进展情况；第四，要习惯于把开会过程录像，每次筹备会议都要有签到和决议签字，和政府工作人员意见往来，关键问题都要有书面文件备存，要求对方签字盖章。第五，每一个筹备步骤都要让筹备组长签字，签字文件至少2份以上，其中一份要保存在最为可信的业主代表手里。）

5．组织投票：此阶段应尽可能多地收集表决票，至少在65％以上，才能确保筹备成功。

6．公示及备案：按照现在的行政规范，只要文件齐全，当时即可完成备案。

在遇到物业纠纷的时候不要慌张，也不能以拒交物业费的手段对抗物业公司。这样吃亏的只会是业主。遇到纠纷，遵循上述的流程和物业公司进行协商等步骤，才能够合法的，有效的维护自己的权益。