商品房的销售广告和宣传材料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。出售人的商业广告一旦具有具体明确的内容，符合司法解释中要约的规定，应视为商品房预售合同的内容，即使出售人以广告中本广告归某公司最终解释，依然不能对抗该广告属于要约的事实。

一、未取得预售许可时签订的协议有效吗

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

二、购房附赠物品如何兑现的

若开发商跟购房者承诺在其购房后附赠物品，若没有将附赠物品清晰地写进购房合同里面或者是有证据证明该事实证实存在，只要开发商否认是很难要求兑现的。

一般情况下双方在合同附件明确列明赠品内容的，应作为合同的有效组成部分，开发商如未依约履行，业主有权要求其履行，同时因其行为构成违约，业主同时可要求其支付违约金。

但当承诺的赠品未在合同中体现时，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开范围内的房屋及相关设施所作的说明与允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明即使未载入合同，亦应视为合同主要内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

如因赠与内容发生争议不能履行时，因合同条款为开发商事先备好，为预先制定的格式条款合同，根据合法法规定，如对合同条款的理解产生争议，应作出不利于格式条款提供一方的解释。