1.城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家有关规定，应认定为无效;

2.法人或者其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效;

3.《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效;

4.向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效;

5.受让人已经有住房，不符合宅基地分配条件的，应认定无效。