《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

据此，商品房的订购书符合以下两个条件，应当认定为商品房买卖合同。

一、协议内容符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。

二、出卖人已经收受购房款。