一、商品房买卖按揭的流程

（一）在销售现场开发商将依法向您明示或展示以下内容：

《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》、《商品房销售面积（预测）审核通知书》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《》示范文本、《业主临时公约》、《商品房预售许可证》、《前期物业管理服务合同》。

（二）签订《商品房预定协议书》并交付定金，领取按揭贷款指引

选中房屋和审查完必要的文书之后，您需要携带身份证原件办理《商品房预定协议书》签订并付定金，同时领取房屋按揭贷款指引及《经济收入证明》。

（三）交付房款并签署《商品房买卖合同》，办理按揭贷款手续

依照签订的《商品房预定协议书》约定的时间内，您需要携带以下资料前往楼盘销售服务中心办理房款交付手续，并产权人本人签署买卖合同，依约定办理银行按揭贷款手续。

1、身份证原件；

2、《商品房预定协议书》原件；

3、定金发票原件；

4、按揭贷款所需资料。

备注：

付款方式可采用现金、刷卡等方式，具体内容请参阅签署预定书时所附的《交款须知》。

目前有中国银行（每周二、四），农业银行（每周三），兴业银行（每周五）进行按揭贷款现场办公。银行办公时间遇节假日等特殊时间会有所调整。

（四）按揭贷款所需条件及资料

1、如果您选择银行按揭方式付款，您必须符合以下条件：

年满18周岁，具有完全民事行为能力的国内人士；

未满18周岁仍需要办理贷款的由银行进行审核是否给予贷款；

年龄与按揭年限之和，男性不超过60，女性不超过55（具体事宜以相关银行确认为准）；

具有稳定合法的职业和收入来源，月供贷款不能超过月收入的50%。

2、办理按揭手续时需提供以下资料：

借款人及配偶的身份证、户口本、（如单身需提供单身证明，需提供、未再婚证明等）；

加盖单位公章或财务章的经济收入证明；

银行要求的其他资料：如所在单位的营业执照副本的复印件、外地在沈联系人等；

商品房买卖合同、结算发票、准住通知单、公共维修基金发票；

3、办理银行按揭手续，需交纳费用如下：

收费项目收费参考收费单位；

银行指定中介服务机构代客户缴纳契税总房款的1、5%（住宅）或4%（非住宅即车库、库房、商铺等）财政局收取；

银行指定中介服务机构代客户缴纳公共维修基金单价高于2300的商品房：2300*面积*2、5%；

单价低于2300的商品房：总房款*2、5%房产局收取；

商业银行缴纳：

公证费一般为100-150元/件（个别收费标准不同），公证处；

保险费贷款额*按揭年限*对应保险系数，保险公司；

600元/件，银行指定中介服务机构；

银行指定中介服务机构预收手续费办理前预收，后凭票据结算，多退少补房产局收取。

注：银行代收的各项费用只能现金支付（以上收费信息来源于各收费单位，仅供参考）。

4、合同签署后由开发商将合同送交房地产交易中心合同备案部进行《商品房买卖合同》备案工作，一般为5个工作日，待备案合同返回后，由销售服务中心的工作人员通知银行指定中介服务机构领取经备案的《商品房买卖合同》。

5、购买非住宅（车库、库房、商铺）的客户依照房产局的规定，在合同备案时须缴纳交易手续费，您可选择自行到市房地产交易中心缴纳或由开发商代交。

（五）开始供款

办理完银行按揭手续，银行贷款到达开发商帐户后，您需按银行规定领取存折及银行卡，按规定时间开始供款。

（六）办理房屋交付手续

在您全部房款到帐后，开发商在双方签署的《商品房买卖合同》约定的交付日期前，会按合同约定的联系方式通知您到指定的地点办理房屋交付手续，领取房屋钥匙，对房屋进行验收。如您未能及时收到通知，请按合同约定的交房时间与开发商联系，办理交房手续。

（七）办理《房屋所有权证》

约入住三个月后，待开发商办理完初始登记批复，由办理银行按揭贷款的中介服务机构办理《房屋所有权证》和《他项权利证》，其依照银行相关规定，进行上述证件的相关事项的办理及费用的结算。

二、办理按揭需要注意什么

（一）选择适合自己的贷款类型

一般情况来说，二手房贷款可以用公积金，也可以用商业贷款。甚至如果公积金还不够的话，还可以用公积金和商业性贷款相结合的贷款方式。故而各位购房者在申请选择时可以选择合适自己的贷款类型，切莫让贷款毁了自己的生活质量。

（二）贷款还清后不要忘记撤销抵押

当还清了全部贷款本金和利息后，千万不要忘记了要持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产其他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。

三、二手房按揭贷款注意事项

注意事项一：评估价与最高贷款额

在申请二手房贷款时，银行一般会先对房产进行评估，评估值一般会低于其市值。银行在放贷时取合同价和评估价两者之间的低值为基础，再乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。

注意事项二：竣工年代与贷款年限

房产证上的竣工年代是通常被容易借款人忽略的,其实银行在审批贷款过程中,通常会把竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件,多数银行目前的政策是房龄+贷款年限≤35年。例如,某房屋竣工年代为1994年,那么目前的房龄为15年,所以贷款年限最长为20年(即35-15)。

注意事项三：贷款成数和利率

目前北京地区各银行对二手房的政策是首套住房首付两成、利率下浮30%,二套房首付四成、利率上浮10%。对于公积金贷款的政策是无论之前是否使用过商业贷款,现在是否结清,只要首次使用公积金贷款,利率都是按公积金目前信用卡多数为小额消费,但是否按时还款直接反映了个人的信用良好与否。

借款人年龄:目前银行对借款人年龄一般的规定是不超过65岁。举例来说:若借款人现已45岁,那么最长借款年限为65减45为20年。

注意事项四：申请贷款到放贷周期

购房人申请贷款的过程需要经过很多机构(包括:评估机构、担保机构、银行等)的配合才能完成。通常情况下,银行需要客户选定相应的担保服务机构,通过担保机构的话银行一般从买卖双方办理完过户手续起3-4个工作日将房款给业主。加上之前的的评估和银行审批时间,一般最快的话7个工作日就可以办理完成。因此,在办理房贷过程中一定要配合各个机构,包括个人资料的准备以及面签等需要借款人签字的程序,这样才能保证借款人在最快的时间内办理完全部手续。