民法典规定，房屋抵押后，房屋仍然属于抵押人的，抵押人可以行使占有、使用、收益和处分的权利，但行使业主权利不得损害抵押权人利益。《中华人民共和国民法典》第二百四十条【所有权的定义】所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第四百零六条【抵押财产的处分】抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。

如何正确行使抵押权

（一）、动产和不动产的抵押有所不同，应注意区分

《民法典》（2021．1．1生效）第402条规定，以下财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立：一是建筑物和其他土地附着物；二是建设用地使用权；三是以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；四是正在建造的建筑物。

《民法典》（2021．1．1生效）第403条规定，以下财产抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立：一是生产设备、原材料、半成品、产品；二是正在建造的船舶、航空器；三是交通运输工具。这些财产未经登记的，不得对抗善意第三人。

也就是说在涉及到动产的时候，如车辆等，抵押权自抵押合同生效时即设立，而不动产如房屋等，仅签订抵押合同是远远不够的，要想使抵押权生效，还需到相关部门办理抵押权登记，出借人才享有抵押权，不然的话仅仅把房本等产权证书交给出借人是不行的，在没有登记的情况下，抵押权是不生效的。作为出借人是不能对合同中涉及的房屋享有优先受偿的权利的。

（二）、合同中诸如到期不还，抵押物或质押物归出借人所有这样的条款，是无效的

《民法典》（2021．1．1生效）

第401条：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

第428条：质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。

当借款人到期没有偿还债务时，作为抵押权人的出借人，可以通过一下3种方式来实现抵押权：折价方式，拍卖方式和变卖方式。

《中华人民共和国民法典》

第二百四十条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。