通过以上的分析，我们知道退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退，另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。

一、如何防范商品房买卖风险

（一）谨慎对待销售人员的宣传

为了订单背后的提成，销售人员会使出浑身解数，请购房者一定要谨慎分析销售人员的促销手段，不要因为一时头脑发热而被套牢。

（二）交钱之前请三思还可以选择及时抽身，这个时候开发商或销售公司无权要求或起诉购房者支付钱款。

（三）签订《商品房认购书》并非必经程序

虽然很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》，但从法律上讲，签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序，购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件（包括补充协议）等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。

（四）把诱饵写进《商品房认购书》

销售人员往往会以优惠价格、保留房号等诱饵引诱购房者签订《商品房认购书》，但有时最终难以兑现。购房者签订《商品房认购书》的目的恰恰在于销售人员的这些诱饵，为了防止口说无凭，建议购房者将这些内容明确写入《商品房认购书》，并明确约定一旦这些约定不能实现的后果。

（五）约定《商品房认购书》退出条款

由于签订《商品房认购书》时，楼盘的一些细节尚未明确，《商品房买卖合同》的很多条款都没有明确，很多不确定性因素都可能导致难以签订《商品房买卖合同》，例如申请贷款不被批准等，因此必须约定退出条款，以保证在自己没有过错的时候能够随时退出。

二、买房没签合同交了定金能不能退

买房交了定金是可以退的，但要分情况。一般在以下情况下，购房者是可以向开发商要回定金的：

1、在开发商没有取得《房地产预售许可证》，即不具备商品房预售法定条件的情况下，其与购房者约定的购房定金是无效的。

根据《民法典》无效合同的处理原则，不论双方是签订《认购协议》，也不论双方是否约定定金退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者;

2、如果开发商没有取得《房地产预售许可证》，却故意隐瞒重要事实或提供虚假情况谎称已取得《房地产预售许可证》，开发商须对此承担缔约过失责任；

除退还购房者定金外，还应该赔偿购房者利息等资金损失及其他有关财产损失;

3、在开发商具备商品房预售法定条件，取得《房地产预售许可证》的情况下，如果双方只约定了购房者拒绝订立《商品房买卖合同(预售)》便无权要求退还所交付定金；

购房者则可以该约定有失公平为由，申请法院或仲裁机构变更或撤销该约定，要求开发商退还所支付现金;

4、如果是开发商原因导致合同不能签订则您可以要求开发商退还相应的定金，但是如果是您自身原因，而开发商并没有相关的隐瞒等情形；

您只是单方提出退定金的要求，要根据认购书中退房相关约定交纳违约金。若无约定，您可以和开发商积极沟通协商解决。