开发商在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，符合以下条件的可以视为要约(即合同条款)：

1、该内容对开发规划范围内的房屋及相关设施(商品房的基础设施和相关配套设施)所作的说明和允诺。

2、对房屋的说明和允诺具体确定;

3、该说明和允诺对商品房买卖合同订立和房屋价格的确定有重大影响。

如开发商交付房屋及相关设施与广告和宣传具体确定的说明和允诺不符，就应承担违约责任。

一、售楼处赠送的广告属违约吗？

售楼广告内容没兑现属于违约。售楼广告作为商品销售的手段之一广泛存在于商品房交易市场，由于其就开发出售的商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并由此对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响，故应当视为合同内容的一部分，当事人违反该内容时，应当承担违约责任。

二、商品房的销售广告和宣传资料的作用有哪些

商品房的销售广告和宣传资料的作用有：作为要约邀请，就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，发出希望他人向自己发出要约的意思表示。销售广告和宣传资料对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。