商品房认购书与本约合同的关系

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• 问商品房签订认购书要本约吗
  

  当事人对商品房认购书是预约还是本约存在争议的，不应当拘泥于协议书的名称，而应探求当事人签订协议书时的真实意思，对认购协议书内容进行解释，依据《商品房买卖合同解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，对于符合上述规定及而且其他属于名为预约实为本约的情形的，应当认定为商品房买卖合同的本约。 实践中对于商品房认购书系预约还是本约如何判断，应考虑以下几方面： 第一，协议签订的时间； 第二，双方是否仅仅是为购买该房屋达成初步意向； 第三、对房屋的具体位置、面积、房价、付款方式、交付时间等具体的交易条件是否写进合同的内容，是否有明确约定； 第四、出卖人是否已经按按照约定收受房款。 对这四项进行综合分析，以判断出双方签订合同的目的，来认定是预约合同还是本约合同。

• 问商品房认购书与预约合同具有同等性效力吗, 买卖合同应具备什么关系
  

  这要看预约合同的具体规定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该条款规定了认购书直接认定为买卖合同(本约)的两个条件：一是认购书内容具备《商品房销售管理办法》第十六条的主要内容，二是出卖人已按约收受购房款。《商品房销售管理办法》第十六条中包括了十三项商品房买卖合同的主要内容，认购书一旦符合了这些内容，即具备了商品房现实交易的可能性，克服了预约转化为本约过程中存在的事实或法律上的障碍，因而没有再签订本约的必要。故在此情形下，认购书在性质上不再是预约，而应直接认定为本约。 律师建议最好签订房屋买卖合同，防范风险。

• 问我国商品房认购书是预约还是本约
  

  如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品房买卖合同的，该协议应认定为预约合同。当事人签订认购书等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方可请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿。

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