未经房屋共有人同意擅自将房屋出售并转让的合同怎么认定

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• 问未经房主同意擅自转租房屋合同有效吗？
  

  关于未经房主同意擅自转租房屋合同有效吗问题，依据《中华人民共和国合同法》224条、承租人经出租人同意可以将租赁物转租第三人，承租人将租赁物转租第三人的原租赁合同继续有效。第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿。承租人未经出租人同意进行转租的，出租人可以解除合同综上，你的情形是，出租人也就是房主肯定有权利收回门市。你如何维权，你的损失只能向承租人主张。房主无权扣留你门市内的个人财产。你可以与房主进行交涉，交涉未果的情形下，对租赁物内的财产，进行拍照取证，随后发起诉讼由法院裁决。

• 问承租人未经出租人同意擅自将房屋转租的，出租人是否有权解除合同？
  

  可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因此，您不仅有权制止他转租房屋的行为，还有权解除你们之间的房屋租赁合同。补充：本条规定，未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。因为承租人未经出租人同意擅自将租赁物转租他人，直接破坏了出租人对承租人的信任，也直接损害了出租人对租赁物的所有权或处分权，同时造成多层次的对租赁物的占有关系，增加了出租人要求返还租赁物的困难或使出租物的毁损程度加重，所以出租人有权解除合同。希望您问题得到圆满解决！

• 问未经房产共有人同意擅自转租，房屋买卖合同的效力的认定标准是什么
  

  该房产属于共同共有，那么依据最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条的规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”这种情况下，房屋买卖并不必然无效，因为法律要保护善意第三人的合法利益，当善意第三人以及实际取得该房产，则协议有效。从你的陈述上看，无法得知你父亲在签订合同过程中是否隐瞒了还有其他共有人的事实，如果隐瞒了并导致合同无效，那么它应当承担缔约过失责任，损失额相当于购置同类房屋与52万元的差额。

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