房屋所有人和开发商签订的买卖合同中，房屋买卖双方应具备哪些

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• 问买卖双方如何签订房屋买卖合同, 订立房屋买卖合同应当注意哪些事项
  

  一、购房者如何签订定金协议通过看房，买卖双方就房屋买卖达成初步意向。这个时候，通常需要买方交付一部分定金，以作为双方将来签约的一个保证，防止卖方将房屋再卖给他人，同时也对买方形成约束。签约之后，定金可抵作房款。买方在签订定金协议时，一定要先将合同中的主要条款，尤其是房价款及付款方式约定明确，以防签订合同时出现扯皮现象。这里需要注意的是，定金有的是直接交给卖方，有的是由中介公司代收、然后再转变卖方，在此种情况下，买方要确认中介公司取得了卖方的授权，中介公司收取定金视为卖方收取，卖方即受“定金罚则”的约束。二、购房者交付定金如何避免纠纷由于中介公司在收取定金时的法律地位并不明确，这极容易引发二手房交易上下家之间的定金纠纷。为此，建议购房者在下定金时注意以下事项：1、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议，在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。2、与中介公司签订书面的中介协议，该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。3、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。4、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据，该收据要包括经办人员和中介公司的印章。买房人签订认购书、正式签订《商品房买卖合同》前，如果因为买受人—方的原因“未能订立商品房买卖合同”的，出卖人可以不退还定金。但是，如果因为买卖双方的原因，比如合同不能协商一致，出卖人应当将定金返还买受人。

• 问买卖双方签订的房屋买卖合同有效吗？
  

  如果合同是买卖双方自愿签订的、合同内容不违反法律规定、不侵害他人或者国家利益，是有效的。 根据法律规定，房屋买卖合同具有法律效力，需要满足以下条件： 一、签订合同的行为人应该具有相应的民事行为能力; 二、合同内容为双方真实意图的表达; 三、合同不违反法律和社会公共利益。

• 问房屋买卖合同和开发商签订的不一样
  

  一般情况下，房地产开发商会有一个统一的合同模本，但签出来的也不会是完全一样的，因为房子的楼层、朝向、面积不同，单价和总价可能都不一样。而且有时候由于实际情况的变化，比如已经发生了迟延交房的可能，新签合同时房地产开发商肯定会推迟交房期限，不会等着送你违约金。如果你要维权，具体要看你跟开发商是怎么约定的，合同是怎么签的。

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