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出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权...
出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权...
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出让土地使用权:土地使用权出让是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。具体的出让方式就是招标、拍卖、挂牌、协议四种。 出让土地使用权是指国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者。由土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权。 取得出让土地使用权有以下几个特征: (1)取得的土地使用权是有偿的。土地使用者取得一定年限内的土地使用权应向国家支付土地使用权出让金。国家凭借土地所有权取得的土地经济效益,表现为一定年期内的地租,一般以土地使用者向国家支付一定数额的货币为表现形式。 (2)取得的土地使用权是有期限的。土地使用者享有土地使用权的期限以出让年限为限。出让年限由出让合同约定,但不得超过法律限定的最高年限。 (3)取得的土地使用权是一种物权。土地使用权出让是以土地所有权与土地使用权分离为基础的。土地使用权出让后,在出让期限内受让人实际享有对土地占有、使用、收益和处分的权利,其使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,合法权益受国家法律保护。土地使用权出让的形式有三种,即协议出让、招标出让和拍卖出让。
土地使用权的转让是不动产物权的转让,该行为除可能涉及合同法的诸多规定外,还具有不动产物权变动的各项特点,包括: 1、土地使用权与地上建筑物、附着物一同移转。 关于土地与地上物,理论上有一元主义和二元主义之说。所谓一元主义,是将土地和其地上物视为一个整体的权利,或如德国民法,将建筑物视为地上权之附属物;或如日本民法之相反规定,将地上权视为建筑物之附属物。采一元主义者,附属物不得离开主体权利而独立存在。所谓二元主义,是把土地和地上物视为两个独立的权利,两者互不附属。二元主义并无绝对不妥,如果房产被视为是一种独立的权利,并能对其占用的土地权利建立相应的补偿制度,两种独立的权利也可相安无事。在中国,有地方政府分设国土管理和房产两个部门分别归口管理土地使用权和地上建筑物,并对其分别发证,但因两种权利之间缺乏相互协调和补偿的法律规定,在土地使用权与房产权分属不同当事人时,当事人对各自权利的处分常常互相排斥、互相抵触,致使人们对二元主义产生误解。 依中国现时法律,建筑物和其他定着物、附着物均附属于土地,土地使用权转让,地上物一并转让。 2、权利义务一同转移。 这里的权利义务,是指土地使用权从土地所有权分离时出让合同所载明的权利义务及其未行使和未履行部分。如土地的用途,出让合同约定为住宅用地,无论该地块的土地使用权经过多少次转让,均不因为转让而变成其他用途。再如土地上的抵押权,其作为物上负担的一种,具有追及效力,其随土地使用权的转让一并转让,不因转让而归于消灭,抵押权人在土地使用权转让后仍可在该块土地设定的抵押担保的范围内享有优先受偿的权利。 至于土地使用权的年限,应以出让合同设定的年限减去转让时已经使用的年限,其得数视为出让合同尚未履行之权利与义务,在转让土地使用权时随同转让 3、土地使用权的转让需办理变更登记。 中国现行立法对物权变动采取登记要件主义,即土地使用权转让合同的签订并不直接意味着土地使用权的移转,土地使用权的移转以登记为要件,转让合同中的受让人不是在转让合同签定以后,而是在土地使用权依法登记到受让人名下以后方取得土地使用权。这与国外物权法律中的意思主义和形式主义有很大的不同。前者以变动物权的契约为充分条件,当事人达成变动物权的契约,即使未行登记或交付,变动即为发生;后者也称物权行为无因性理论,指物权的变动不仅有变动物权的债权契约,更有一个独立于债权契约之外的、以物权的变动为目的物权行为。所谓无因,是指不把约定价金支付的债权契约作为物权变动的原因,而是把物权的变动,或物权行为本身就视作一种契约,物权行为不因债权契约成立而成立,或无效而无效。 以出让方式获得土地使用权,允许在法律制度规定的范围内对外转让,由于在向国家审批国有土地使用权的时候,就必须要说明该块土地将来具体的投资开发的项目,所以,购买方不仅是指购买了该块土地使用权,土地上的这些附着物也是要一同转移的,且相应的权利义务都必须要落实到书面合同上。 延伸阅读: 土地使用权年限是多久? 划拨土地使用权转让程序是怎样的 土地使用权抵押担保的比例是多少
(一)行政干预性强。由于划拨土地使用权与国家的产业政策有着密切联系,因此其转让须经土地行政主管部门审查并经有批准权的人民政府审批后才可有效,审查的内容包括转让双方的情况及转让协议是否合法、转让后用途及土地使用权类型是否符合规划和国家供地政策、土地权属是否清楚等,其目的是保证国有土地收益不流失和防止划拨土地使用权流入市场对国有土地市场造成不必要的冲击。在划拨土地使用权转让中行政管理机关虽然不是一方当事人,但十分重要,它不仅仅限于土地使用权办理变更登记手续,而还要进行之前的审查,只有存在它许可以后,划拨土地使用权转让行为才可发生。(二)不对称性。由于划拨土地使用权是一种特殊的土地使用权,这种权利在市场中的转让也必须受不定期的条件限制,划拨土地使用权在流转过程中作为一个整体进行流通的情况极少,只有两个同时符合使用划拨条件的主体之间才存在着一个完整意义上的划拨土地使用权转移。在多数情况下是受让方不符合使用划拨土地的条件,转让过程中要通过补办手续,将划拨土地使用权变为出让土地使用权或上缴划拨土地的收益金。(三)有偿性。2008年2月13日国土资源部发布了《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》,首先明确了企业国有划拨土地权益,承认划拨土地使用权是一种财产权,这就为其流转提供了可靠的内部动力,国有划拨土地使用权人长时间使用土地不可能对土地没有投入,况且用地者在取得划拨土地时也并非是“无偿”,也付出了补偿、安置等相关费用。土地使用权他的类型是多种多样的,其中一种就是通过划拨的方式来进行出让,这种方式出让比较特殊,一般情况下不能够进行转让,但是在一些特殊的情况下也是可以的,比如说要经过市县的人民政府土地管理部门的批准,而且符合相应条件。延伸阅读:土地使用证过户怎么办理,要多少钱土地使用税暂行条例在我国消防通道免征土地使用税吗
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