怎么合理确定商品房的销售面积

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• 问商品房的销售面积如何计算
  

  商品房的销售面积如何计算：按照《市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》(京房地权字[1998]第1285号)：商品房的销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积分摊的公用建筑面积之和一、套内建筑面积的计算方法：①套内使用面积：住宅按《住宅建筑设计规范》(GBJ96-86)规定的方法计算；其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照《住宅建筑设计规范》计算。②套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：(1)共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙(包括山墙)；共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。(2)非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。二、商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：(1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积；(2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。下列空间不得计入公用建筑面积：(1)作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等。(2)作为人防工程的地下室。公用建筑面积计算公式：公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数因此，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积=套内建筑面积(1公用建筑面积分摊系数)

• 问商品房销售面积由什么组成
  

  商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积 套内建筑面积：由套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积3部分组成。 A．套内使用面积：套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁柜等空间面积的总和；套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装饰厚度计入使用面积。 B．套内墙体面积：套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积；套与套之间的分隔墙、套与公共建筑空间的分隔墙和外墙（包括山墙）等共有墙体，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。 C．套内阳台建筑面积：套内阳台面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。

• 问如何理解商品房销售面积的计算方式？购买商品房的面积是公摊面积吗
  

  商品房销售面积有三种计算方式，分别是按套、按建筑面积和按套内建筑面积计算。一般来说，按套内面积计价的方法并不常见，大多都是按住宅面积外围线来计算，也就是按照建筑面积计算。商品房的销售面积是套内销售面积和分摊的公用面积之和，除了套内使用面积之外，公摊面积也是消费者购买商品房面积的一部分。当然，最有用的还是套内面积，因为这种面积才是购房者居住时候能真切感受到的，与居住密切相关。消费者在购房的时候要注意避免面积“缩水”，很多消费者进驻之后发现房屋面积不够，但是却没办法和开发商理论。因此在前期的合同中，消费者就应关注面积，一定要明明白白地在合同里写清楚房屋的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能避免面积缩水，给予自己消费保障。

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