购房合同未成立房产商是否可以收取定金

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• 问未取得贷款可以拒收购房定金吗？
  

  “不能” 不能。因为国家政策变化，银行不给买方提供贷款，导致与开发商的买卖合同无法履行，不是买方单方的原因造成的，买方可解除合同，要求退回购房款及利息或者定金。一方解除合同需要具备合同解除权方可。

• 问开发商违约未收取购房定金，你可以要求开发商返还购房违约金吗？
  

  你们属于预约合同关系，对此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《商品房销售管理办法》第二十一条按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。由此可见，公摊面积是由双方约定的，是根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》合理分摊的，法律不会强制性规定一个比例的。

• 问购房合同协商解除合同定金是否可以归还呢？
  

  合同履行期间遇新政，导致买受人首付比例增加，出卖人认为这不能构成履行困难，买受人仍应当继续履行房屋买卖合同，买受人诉至法院请求确认合同解除、返还定金，一审期间，又出台了新政。法院认为，上述政策的变化对买受人的履约能力造成重大影响，双方不能按照合同既定的约定继续履行，且这不可归责于双方，故买受人要求解除合同、返还定金，法院予以支持。

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