房屋的公共部位法律界定

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• 问房屋买卖合同中的共用部位和共用设施设备的认定及法律责任是怎样的
  

  本条例所称“共用部位”，是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。本条例所称“共用设施设备”，是指根据法律、法规、规章和房屋买卖合同，由住宅业主共有的附属设施设备，以及在使用上、功能上为住宅或者整个物业区域服务的设施设备，主要包括电梯、给排水系统、供气管道及设施设备、供电线路及设施设备、空调系统、避雷设施、安防监控设施、智能化系统和音乐背景系统、树木、消防设施、天线、照明、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

• 问房屋买卖合同的公共部分
  

  建筑中公共部分构成： 1.《房地产权证》上记载的公共分摊面积所涉及的部分，包括：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室（不包括人防工程部分）、值班警卫室以及其他功能上为整套建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积； 2.未计人公共分摊面积的公共部分：天台、飘台、泳池、架空层以及外立墙面； 3.公共土地、草坪、花园。 其中，第一部分属于计价面积，直接影响商品房的价格。 第二部分虽不属于计价面积，未计入《房地产权证》的建筑面积中，但其造价已计入商品房销售成本，其产权由全体业主共同享有。 第三部分为无上盖建筑，其使用权属全体业主共同享有，权利状况已计人《房地产权证》。

• 问公共利益的界定
  

  公共利益则是指能够满足一定范围内所有人需要的对象，即具有公共效用的对象，或者说，能够满足一定范围内所有人生存、享受和发展的、具有公共效用的资源和条件公共利益，从字面上理解，可称之为公共的利益，简称公益。

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