如何避免交房出现逾期？-法师兄

一、在购房合同中一般约定交房时间，并且约定逾期交房的违约责任，但有的合同因约定的违约金过低，有的低于同期银行贷款利息甚至存款利息，因此起不到对逾期交房的制约作用。二、有的合同还约定，逾期交房××天后××天内如果购房者不提出退房，则视为购房者放弃解除合同的权利(或表述为“视为放弃退房”)，这显然是不公平条款，购房者是不能接受的。三、为了避免上述情况，在违约责任条款中，应把逾期交房的违约金定得高一些，并约定逾期交房超过××天后，购房者有权解除合同，销售方应赔偿购房者的一切经济损失，最好进一步约定经济损失的计算办法。四、根据2021年《民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

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开发商延期交求开发商支付违约金或解除合同。商品房买卖合同中有约定，开发商对逾期交付承担的法律责任，即每日违约金乘以逾期天数。如超过一定期限，可解除合同。卖方延迟交付房屋，催告后三个月合理期限内未履行，一方请求解除合同的，应予支持，当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方催告后，解除权的合理期限为三个月。对方未催告的，解除权应当自解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。因此，如果开发商逾期交付房屋，购房者可以要求开发商支付违约金或解除合同。

、睡硬板床，睡硬板床可以减少椎间盘承受的压力。2、注意腰间保暖，尽量不要受寒。避免着凉和贪食生冷之物，不要长时间在空调下这样对腰部不太好!加强腰背部的保护。3、白天腰部戴一个腰围，有利了腰椎的恢复和治疗。4、不要做弯腰又用力的动作（如拖地板…）注意劳动姿势，避免长久弯腰和过度负重，以免加速椎间盘的病变。5、急性发作期尽量卧床休息，疼痛期缓解后也要注意适当休息不要过于劳累，以免加重疼痛。6、平时的饮食上多吃一些含钙量高的食物，如牛奶，奶制品，虾皮、海带、芝麻酱、豆制品也含有丰富的钙，经常吃，也有利于钙的补充，注意营养结构。7、避免长期剧烈运动。长期、过度、剧烈的运动或活动是诱发腰椎骨质增生的基本原因之一。过度的运动使腰椎关节面受力加大，磨损加剧。长期剧烈运动还可使骨骼及周围软组织过度地受力及牵拉，造成局部软组织的损伤和骨骼上受力不均，从而导致腰椎骨质增生。

逾期交付处理：开发商无正当理由延期交付的，买方应当催促，在合理期限内仍未交付的，可以要求终止合同。此外，买方还可以按照合同要求支付违约金或赔偿损失。合同约定违约金和赔偿损失的，不能同时适用，可以选择较高的。