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商品房预售违约可按合同约定或标的金额为20％索赔，同时可以根据违约情况判断实际损失，当损失较大时，违约金可以适当上涨，但最高不得超过实际损失...
商品房预售合同违约金计算方法：按照法律规定，房产合同可以对违约责任作出约定。因此，如果房产合同中对相应的违约责任作出了规定，比如支付违约金、...
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(一)从切实维护购买方的合法利益角度出发，开发商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任。 (二)如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的，购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或者解除合同并要求赔偿损失(损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算)。 (三)对延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。 《城市商品房预售管理办法》第十二条规定，预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。 开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。 由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。
对于预售商品房，由于出卖人的原因，买受人自房屋交付之日起90日内，未能取得房屋权属证书的，除合同当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任。合同如果没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的，金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。据此，您可以要求开发商承担违约责任，并赔偿损失,即可以索赔或退房。
购房人应当要求发展商签署由房管部门印制的或建设部推荐的合同文本，并查明代表发展商签字的人是否是其法人代表，如不是法人代表，则要审查其是否持有《授权委托书》。另外还应要求发展商在合同上加盖公章。在签约时必须认真阅读合同文本，检查确认所有内容。如果发现有很多您所关心的内容合同里没有体现，就应当马上与发展商签订补充协议或特别约定。
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