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1、如果合同中规定了租赁期限,同时没有对提前退租问题作出特别规定的话,承租人提前退租就是一种违约行为,需要承担违约责任。 2、承租人违反合同...
1、单方面提前解除租赁合同的,属于对合同的违反,要按照租赁合同的约定支付违约金。 2、租赁合同没有约定违约金的,不需要支付违约金,但应当赔偿...
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2007年12月,姜某(甲方)与吴某(乙方)就宝山区某处商铺签订租赁合同。合同约定,合同期限自2008年3月1日至2011年2月28日止;起租日期于交钥匙45天后开始计租。合同还约定,乙方未经甲方许可提前终止合同,甲方将不退还乙方的押金,并处三个月的租金赔偿。2007年12月26日,姜某将房屋钥匙交予吴某,并明确表示,已收到吴某支付的13420元押金。双方约定于2008年1月25日商铺开业时付租金,每年1月25日、4月25日、7月25日、10月25日前三天内付三个月房租20130元。2008年6月7日,姜某向吴某邮寄一份通知书,要求吴某支付拖欠租金。吴某在收到通知书后即要求提前退租。7月31日,姜某、吴某签订退租确认单,吴某将房屋钥匙返还姜某。因吴某拒绝支付违约金,姜某向法院起诉,要求吴某支付2008年1月25日至2月28日以及2008年6月1日至7月31日止的租金,并承担违约金20130元。 吴某辩称:双方交接房屋钥匙时确认的“于2008年1月25日开业时付租金”只是对支付租金的时间有了约定,并非是对计租日的确定,计租日应从2008年3月1日起算。双方于2008年8月8日共同办理了退租手续,说明姜某已经同意提前终止合同,双方对解除合同已达成一致,己方不存在违约。姜某当时未主张租金和违约金,现在就无权再主张,且合同对违约金的约定过高。 法院认为,本案争议焦点是双方租赁合同计租日的认定和姜某是否许可吴某提前终止合同。虽然双方签订的租赁合同中曾约定合同期限自2008年3月1日始,但该合同同时又约定起租日期于交钥匙45天后开始计租,可见合同对计租日期的约定是不明确的。2007年12月26日,双方正式交接钥匙时明确约定,于2008年1月25日开业时付租金。该约定对吴某的计租日予以了明确,双方当事人应遵照执行。至于吴某认为姜某收取吴某返还的钥匙,并签订退租确认单的行为即视为其许可吴某退租,故吴某不存在违约一节,法院认为,姜某在吴某拒绝支付拖欠租金,并要求返还钥匙离开租赁场所的情况下,为保护出租房屋的安全而收取钥匙。姜某与吴某至物业办理退房手续只是确认电表读数,并由姜某接收房屋,双方当时并未对因履行租赁合同产生的租金及违约责任达成一致,故姜某并不丧失依据租赁合同向吴某主张违约责任的权利。据此法院判决:(1)吴某于判决生效之日起十日内支付姜某从2008年1月25日至2月28日止及2008年6月1日至7月31日止的租金计21645元;(2)吴某于判决生效之日起十日内支付姜某违约金20130元。
1、遵循完全赔偿和合理预见规则,根据合同的具体内容确定最终的赔偿数额。 2、依《合同法》第108条的规定,所谓预期违约,以称先期违约,是指一方当事人在合同履行期限到来之前,以明示或默示的方式表示其将不履行合同的行为。 3、预期违约的实质是种毁约行为,分为明示毁约和默示毁约两种。所谓明示毁约,是指一方当事人在合同履行到来之前,明确、肯定地向另一方表示其将不履行合同义务。违约广播这种毁约心思表示既可以是书面的,也可以是口头的。所谓默示毁约,是指当事人在合同履行期到来之前,根据对方当事人的行为表现而预示其将不履行合同义务。其构成条件为: (1)债务人的行为符合《合同法》第68条所规定的情形; (2)守约方具有确凿证据证明对方具有上述情形; (3)违约方不愿提供适当的履行担保。 4、对于预期违约,守约当事人依法选择下列救济方式来追究对方当事人的法律责任: (1)采取自救手段,维护自身利益 依《合同法》第94条的规定,对于预期违约,守约方依此享有合同解除权,可单方解际合同,并可请求对方赔偿损失。此规定比较适合明示毁约。但对于默示毁约而言,因恐难以掌握对方违约的确切证据,故守约方不宜而采取解除合同措施,可参照合同法第68条规定,中止合同履行或中止合同履行或履行准备,以避免扩大自己的经济损失;立即通知对方当事人在预期间内提供适当的履行担保。若对方当事人在处理期间内不能提供适当担保,应视为对方明示毁约,此时可依法解除合同,并请求赔偿损失。此种自助措施与行使不安履行抗辩相似。 (2)寻求司法救济,追究对方违约责任,依《合同法》第108条规定,一方当事人违约,对方可在履行期限届满之前要求其承担违约责任。此种措施,对于明示毁约易于操作;但对于默示毁约,守约方须掌握对方预期违约的确切的证据后方可诉诸法律,否则,将因证据不力反而于己不利。 (3)持合同的效力,等待对方履行,当一方预期违约,对方可坚持合同的效力,要求或等待对方到期履行合同,以静观对方的态度是否有所变化,然后决定是否采取相应措施。对于明示毁约,守约方应明确要求对方撤回毁约的思表示,而不能一味地坐等对方履行,以免扩大损失。对于默示毁约,守约方一时无确切证据证实对方毁约,可等待对方到期是否履行;若对方到期不履行,可依实际违约中的不履行情形追究其违约责任,或者依法解除合同,请求赔偿损失。 比如是赔偿对方的损失等等,但是如果合同里面没有明确的写明如果发生了违约的行为需要如何赔偿等事宜,可以根据合同法中的相关规定来要求对方负责。
商铺出租合同违约应当承担违约责任。 一)继续履行 继续履行,又称实际履行,是指债权人在债务人不履行合同义务时,可请求人民法院或者仲裁机构强制债务人实际履行合同义务。 (二)补救措施 补救措施是债务人履行合同义务不符合约定,债权人在请求人民法院或者仲裁机构强制债务人实际履行合同义务的同时,可根据合同履行情况要求债务人采取的补救履行措施。 (三)损害赔偿 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当承担损害赔偿责任。损害赔偿的具体方式包括赔偿损失、支付违约金和适用定金罚则等多种情况。
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