开发商广告误导购房者的房屋，可以维权吗？-法师兄

买房可以说是人生中的一大重要事件。如果发现购买的房子是开发商故意欺骗的,那将是一件非常令人沮丧的事情。那么,开发商的广告是否具有法律约束力呢? 开发商的商品房销售广告和宣传资料属于要约邀请,不能自然成为合同的一部分。但是,如果商品房销售方关于房屋及相关设施所作的具体确定的说明和承诺,对合同订立及房屋价格有重大影响的话,那么这些说明和承诺应当被视为要约,即为合同内容。如果销售方违反这些说明和承诺,那么他也将承担违约责任。对于开发商承诺的配套设施等重要内容,购房者可以在购房前向当地规划部门咨询核实,并要求将相关内容明确到购房合同或补充协议上。同时,购房者还应该保留广告宣传册、小区规划图等宣传资料,作为主张违约责任的证据。根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和承诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

答

开发商擅自变更设计规划，影响房屋结构型式、户型、空间尺寸和朝向，影响购房者居住的，购房者可以要求退房。根据《商品房销售管理办法》第24条规定...

答

开发商虚假宣传误导购房人的，购房人是可以要求退房的。...

开发商隐瞒房屋真实情况，导致买方在违背真实意愿情况下购房的，属于欺诈，买方有权向法院或仲裁机构申请撤销购房合同，退还定金或首付款，并要求开发商按实际情况赔偿损失。当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，当事人自购房合同订立之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。从出卖人的角度分析，开发商负有如实、全面告知购房者房屋信息的义务。商品房交易过程中，开发商应当遵循诚实信用原则，全面、客观地告知购房者其欲购房屋的相关信息，不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。信息既包括利于开发商的，同时，也应当有不利于开发商的。发商应通过直观的物理展示方式（如提供清水房样板间供购房者参观、查验）或者书面的特别说明（如在合同或补充协议中作出显著标注），将涉及房屋的重要信息尤其是设计缺陷或质量瑕疵方面的信息明确告知购房者，让购房者在充分了解欲购房屋利弊的情况下，自行决定是否购买。

买房选择正确的开发商是很重要的，什么才是正确的开发商？一个正确的开发商，要有实力，资金雄厚，楼盘有保障。如果你选择一些小型的开发商，万一破产了，你买的房子该怎么办？有两种情况，要分开解答。情况一：房屋建成交付了这种情况相对来说比较容易解决，如果房子已经建成，并且对入住没有太大的影响，我们只需要按期还银行贷款，以房屋作为抵押物就可以了。开发商破产对你不会有太大的影响。情况二、房子没有建成另外一种情况，就是开发商还在施工过程中破产，购房者维权会比较麻烦。这种情况还要分为两种状况具体分析：1、用房贷购买的房屋的权利归属问题期房尚未建成交付给业主之前，房屋的产权归属其实是不属于业主的。只有当房屋交付了，购房人的首付及银行贷款还清了，才可以委托开发商像房管部门申请领取房产证。在你拿到房产证之后，开发商破不破产，对你的房屋所有权不会产生影响。购房者仅需继续向银行清偿债务，并以房屋为担保即可。2、对卖方分期付款买房时房屋的权利归属（1）如果你把全部价款付清了，意味着这栋房子是你的了，开发商破产也不影响到你的房子。这时，你可以要求破产管理人转移房屋所有权，并向房地产管理部门申请变更房屋登记。（2）你还没把全部价款付清，房子的所有权还没有转移到你的名下，你跟开发商都没有把合同履行完毕，破产管理人即有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。

合同无效，意味着当事人所期望借合同达到的结果不会得到法律的支持和保护，合同自始无效，即应恢复到签订合同之前的状态（导致合同无效的过错方应赔偿他方的经济损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任）。置业者与开发商订立的房屋销售合同被法院或者仲裁机构确认为无效后，置业者则有权退房。现实生活中，具体情况有以下几种： 1、开发商的项目违法，没有履行法律规定的手续，不具备完备的法律文件，因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益，导致合同无效。根据国家《土地管理法》、《城市房地产管理法》及相关行政法规、地方法规的有关规定，开发商销售房屋，必须已经履行了法律所规定的有关手续——报请行政主管部门批准、取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、土地使用证、开工证、商品房销售许可证，房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书，尤其是开发商必须依法交纳全部土地使用权出让金取得土地使用权证书。否则，由于其违反法律的禁止性规定，侵犯国家及社会公共利益，合同无效。 2、开发商采取欺骗手段，诱使置业者与其订立房屋销售合同，合同无效。开发商故意告知置业者虚假情况，如竣工日期、装修规格及质量标准等，或者故意隐瞒真实情况（很多情况下是其所开发项目的非法性），可以认定为欺诈行为，合同无效。开发商故意告知置业者虚假情况主要发生在商品房销售行为中，其目的是吸引置业者，以便抢占市场，弥补资金不足。常见的是开发商利用宣传材料或媒体，对房屋的特定事项或其他相关情况（公共设施、自然环境、文化环境等）进行不实或夸大的宣传。如果这些商业吹嘘具有清楚、明白的质量标准或实质内容，如“小区内商场、学校、医院等公共设施齐全”、“三分之一公共绿地面积”、“意大利进口材料高档装修”等，而实际情况并非如此即构成欺诈，如无实质内容，如“理想居所”、“置业首选旺地”、“升值潜力巨大”等则不构成欺诈。