协议出让土地使用权与国有土地使用权是怎样规定的？

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• 问国有土地使用权出让与土地使用权转让的区别
  

  国有土地使用权类型有划拨和出让两种，简单的描述话：国有划拨土地使用权也就是国家无偿提供给土地使用权人使用土地，而国有出让土地使用权也就是土地使用权人在缴纳了一定的土地使用权出让金后，按照土地的用途，获得从40年至70年不等的土地使用权。另外，按照我国相关法律、法规的规定，划拨的土地使用权是不允许转让的，需办理完毕土地使用权出让手续后方可办理土地使用权转让手续。

• 问出让土地使用权出让土地使用权
  

  土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为,包括出售、交换和赠与。广义的土地使用权转让,既包括土地使用权的直接转让,又包括以在建工程转让、股权转让、项目转让及房地产转让等为表现形式的间接转让。土地使用权转让根据土地性质,包括国有土地使用权的转让及集体土地使用权的转让,而国有土地使用权转让,根据土地来源又包括出让土地使用权的转让和划拨土地使用权的转让,其中出让土地使用权的转让又分为出让用于成片开发的土地使用权转让和出让用于项目开发的土地使用权转让。地使用权转让的限制条件,根据我国土地管理法、房地产管理法及有关行政法规、部门规章、上海地方法规等规定,出让用于项目开发的土地使用权转让应符合下列条件:(1)已按照出让合同约定支付全部土地使用权出让金并取得土地使用权证(在上海为未载明房屋权属状况的绿色房地产权证);(2)已按照出让合同约定进行投资开发且应完成房屋建设工程开发投资总额的百分之二十五以上。出让用于成片开发的土地使用权转让应符合以下条件:(1)已按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金并已经依法登记取得房地产权证;(2)已经形成工业用地或其他建设用地条件,一般指“七通一平”;(3)已经规划管理部门确定转让地块的规划使用性质和规划技术参数,如容积率、建筑密度等;(4)出让合同约定的其他条件。无论是出让用于项目开发或成片开发的土地使用权转让,土地使用权出让合同载明的土地使用者的权利、义务均随之转移。鉴于自1995年1月1日,即《城市房地产管理法》施行之日起,房地产开发经营用地,包括商品房、商业、旅游、娱乐、金融、服务业用地等,均应通过土地使用权出让方式取得。由于历史原因,本市仍存在不少属上述“六类用地”但尚未完成开发的划拨土地使用权,如1994年5月1日前立项、1995年1月1日前批准的,六类用地及统征基地等剩余土地。此类划拨土地使用权的转让如用于商品房开发则应具备以下条件:(1)已经商品房立项;(2)已取得建设用地规划许可证;(3)持有有效期内的建设用地批准书。该类土地使用权的转让,不仅应获得市、区、县人民政府的批准,而且应由土地使用权受让方办理土地使用权出让手续。至于集体土地使用权,不得直接用于房地产开发。如需使用集体土地,须先行办理土地征用手续即征为国有,再办理土地使用权出让手续,然后才能开发经营。

• 问我国土地使用权出让协议
  

  许可事项名称：国有土地使用权出让——协议　　许可责任部门：县人民政府　　承办部门：县国土资源局　　许可依据： 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》; 2、《中华人民共和国土地管理法》; 3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》;　　 4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》　　 申请方式：书面申请　　许可证件名称：《国有土地使用权出让合同》　　许可收费依据： 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》; 2、《中华人民共和国土地管理法》; 3、《收费许可证》;　　收费标准：按照收费依据的详细规定执行　　许可时限：20个工作日(不包含受理前时限)　　许可程序：　　一、受理　　受理部门：便民服务窗口　　条件： 1、通过建设项目用地预审，落实预审意见(个人住宅建设除外); 2、取得计划行政主管部门立项批文(个人住宅建设除外); 3、取得土地权属文件或土地权属来源文件，且土地权属清晰，无争议; 4、具备申请国有土地使用权协议出让的其他条件。　　申请人需提交如下材料： (一)新建项目 1、办理协议出让国有土地使用权的申请。内容包括：(1)申请出让的宗地位置及面积，即坐落、四至、土地面积;(2)申请出让宗地的权属现状(即现土地使用权人)及地上物现状;(3)申请出让宗地的规划条件，包括文件依据及规划总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、规划用途等;(4)已取得的有关行政主管部门的批准文件，主要有计划行政主管部门、规划行政主管部门以及征地、划拨的文件等;(5)开发建设计划情况，包括投资总额、投资进度、计划开工竣工日期等;(6)申请建设项目的特殊情况;(7)申请出让的用地红线范围内是否有需按划拨方式供应的土地，并明确划拨用地面积、建筑面积、土地用途等;(8)提出申请出让的请求以及申请人的具体联系人及联系电话。我国的土地无论是农村还是城市，都是归国家所有的，农村的土地在家庭联产承包责任制实行后，归农民所有，所以一般情况下，除非是土地流转，是不需要进行土地使用权的申请的，只有企业，由于自身发展的需求，需要

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