物业服务合同是否需要与每个业主都签订？

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• 问物业合同由谁签订由谁决定与物业管理企业签订物业服务合同是否有效
  

  （1）一般情况下，物业服务合同是由业主委员会与物业管理企业签订的。 《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。”业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过，决定选聘物业管理企业后，由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。 （2）政府行政机关介人、指导和监督物业管理活动。《物业管理条例》对物业服务合同主体资格作出了明确规定，要求业主大会成立、业主委员会选举必须符合法定程序，要求物业管理企业必须具备相应的资质证书等，此外，还要求在物业服务合同签订之后应当及时向政府物业管理主管部门备案等。 （3）物业管理服务是有偿性质。在订立物业服务合同时，应明确不但业主或物业使用人要支付在物业管理服务过程中所发生的相关费用，物业管理企业还应取得一定的酬金或利润。 （4）只要通过法定的多数投票数，所有业主都必须承担相应的物业服务合同责任。

• 问物业服务合同是什么，物业服务合同可以直接与业主签订的情况有哪些
  

  物业服务合同分两种。一种是在物业开盘后，由开发商选定的物业公司与业主签订的服务合同。另一种是业主大会成立后由业委会与选聘的物业公司签订的服务合同。第一种情况中，当业主购买物业时，与开发商签署的业主公约等文件，包含了物业服务合同内容。第二种情况中，物业合同由业委会和物业公司签订。因此，一般情况下，很少有业主直接与物业公司签订物业服务合同。也就是说，业主新购物业，签订的合同及入住资料中包含物业服务合同的内容。业主大会成立后，合同由业委会签订，亦不由业主签订。

• 问物业在提供物业服务时，只要与业主委员会签订合同是否就具有合法性
  

  《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。建议来电详细咨询。

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