如何办理抵押转让宅基地使用权？

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• 问农村宅基地使用权如何抵押
  

  1、农村房屋抵押与宅基地使用权禁止抵押之矛盾依据《担保法》第37条第2款规定，农村宅基地使用权是禁止抵押的。《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》也曾规定：“抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。”但是，依据《担保法》第34条第1款规定，农村房屋和其他地上定着物却可以抵押。这就产生了一个无法回避的矛盾：农民如果用自己的房屋进行抵押，那么，一旦需要实现抵押权时，如何来解决房屋与宅基地分开使用的问题?这个矛盾的存在是现在信用社或银行不愿意接受农民用农村房屋抵押进行融资发展农村经济的主要原因。国家对此没有任何法律或政策文件出台解决该问题。2、农村房屋办理登记抵押与宅基地使用权禁止抵押矛盾《担保法》规定：乡(镇)、村企业的厂房等建筑物需要抵押时，应到县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记手续，抵押合同自登记之日起生效。当事人以其他财产抵押的，可以自愿办理抵押物登记，抵押合同自签订之日起生效。如果当事人要办理抵押物登记的，登记部门为抵押人所在地的公证部门。农村房屋属于“其它财产”之范畴，建设部颁发的《城市房地产抵押管理办法》和司法部颁发的《公证机构办理抵押登记办法》都分别予以明确了该概念的涵义。故用农村房屋抵押，则无须要办理抵押登记手续，抵押与双方抵押合同签订生效之日同时生效。而不办理抵押登记产生后果只是不得对抗第三人，而非抵押无效。

• 问宅基地使用权宅基地使用权的转让法律效力如何，转让宅基地怎么认定
  

  宅基地使用权宅基地使用权的转让法律效力：1宅基地使用权不得单独转让有下列转让情况应认定无效：（1）城镇居民购买；（2）法人或其他组织购买；（3）转让人未经集体组织批准；（4）向集体组织成员以外的人转让；（5）受让人已有住房不符合宅基地分配条件。2宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件：（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）；（2）同一集体经济组织内部成员转让；（3）受让人没有住房和宅基地符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为征得集体组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让地随房一并转让；农村宅基地拆迁如何补偿1土地法修正草案明确单独补偿农村村民住宅。草案规定征收农民集体所有土地补偿安置的具体办法由国务院制定。依照国务院制定的具体办法省自治区直辖市可以规定补偿安置的具体标准。2征地补偿内容增加了对宅基地的补偿和社会保障补偿。修正案草案规定征地补偿包括土地补偿被征地农民的安置补助与社会保障费用农民村民住宅补偿以及其他地上附着物补偿和青苗补偿。3在住房保障方面。将对城市规划区内的被征地农民提供该国有土地上的房屋无法提供的按照市场价给予货币补偿;城市规划区外则安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本给予补偿。农村的宅基地和房屋拆迁怎么补偿1农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。“分开补偿”是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。农村宅基地产权归村集体所有由村集体分配给村民使用村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆迁的时候有两种补偿。2土地补偿的标的是土地使用权一般分为2种形式：一是货币补偿二是置换补偿。3现行的土地管理法第四十七条规定征用土地的按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。4房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为：房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价

• 问宅基地使用权宅基地使用权的转让法律效力如何
  

  宅基地使用权 宅基地使用权的转让法律效力： 1、宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效： （1）城镇居民购买； （2）法人或其他组织购买； （3）转让人未经集体组织批准； （4）向集体组织成员以外的人转让； （5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。 2、宅基地使用权的转让必须同时具备以下条件： （1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）； （2）同一集体经济组织内部成员转让； （3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件； （4）转让行为征得集体组织同意； （5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让； 农村宅基地拆迁如何补偿 1、土地法修正草案明确单独补偿农村村民住宅。草案规定，征收农民集体所有土地补偿安置的具体办法，由国务院制定。依照国务院制定的具体办法，省、自治区、直辖市可以规定补偿安置的具体标准。 2、征地补偿内容增加了对宅基地的补偿和社会保障补偿。修正案草案规定，征地补偿包括土地补偿，被征地农民的安置补助与社会保障费用，农民村民住宅补偿，以及其他地上附着物补偿和青苗补偿。 3、在住房保障方面。将对城市规划区内的被征地农民提供该国有土地上的房屋，无法提供的按照市场价给予货币补偿;城市规划区外则安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本给予补偿。 农村的宅基地和房屋拆迁怎么补偿 1、农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。“分开补偿”，是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。农村宅基地产权归村集体所有，由村集体分配给村民使用，村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆迁的时候，有两种补偿。 2、土地补偿的标的是土地使用权，一般分为2种形式：一是货币补偿，二是置换补偿。 3、现行的土地管理法第四十七条规定征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。 4、房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为： 房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价

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