商品房预售风险大吗？-法师兄

一、商品房预售需要什么条件《城市商品房预售管理办法》第五条规定了商品房预售的条件：㈠已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;㈡持有建设工程规划许可证和施工许可证;㈢按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。并且在第六条规定，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。二、购买预售商品房有风险吗《城乡规划法》第三十八条规定了商品房开发还需领取建设用地规划许可证：以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。所以预售商品房应当具备的“五证”是：国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。没有国有土地使用权证，那么商品房的建设便没有了合法的基础，便不可能有其他许可证，当然也就无法办理取得房屋所有权证;建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证则是表明商品房为合法建筑，没有这三证，意味着该商品房有可能是违章建筑，当然也就不可能取得房屋所有权证;商品房预售许可证则是保护购房人合法权益，最大限度减少购房人风险，允许开发商进行房屋提前预售的一种法律许可，无此许可证进行商品房预售即为违法行为，而且对购房人存在极大的法律风险。

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购买预售商品房的风险有哪些商品房预售是我国目前房地产转让的一种最主要的买卖方式，虽然国家近来出台了一些规范商品房销售的条例、规定及司法解释等...

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预售商品房的风险有： 1、商品房预售广告和宣传资料具有欺诈性，开发商在商品房预售合同中均承诺将于正式交房办理入住手续后若干日为业主办理房屋产...

购买预售商品房可能会有以下风险： 1、商品房预售广告和宣传资料可能会有夸大成分，造成实际交房与宣传或样品间有差异。 2、交易标的不确定。在商品房预售中，因在建工程的建设工期长，交易标的有许多不确定因素影响，因而买期房的面临的风险比一般买现房的大。 3、商品房预售合同。购房者签订商品房预售合同后，只取得一种期待权，并未真正获得房屋所有权，因而常见开发商将一房多售，或将已售出的房屋再行抵押等合同欺诈行为，这就会影响到购房者的权益。 4、利用购房人信息有限预售产权上有瑕疵的商品房。某些乡村或郊区单位擅自将集体土地进行开发，或有些房地产开发公司与乡、村合作，由乡、村出土地，开发公司出资建造商品房向社会公开发售。所以购买期房，一定要查验开发商的证件，五证齐合才可购买。

商品房预售广告和宣传资料具有欺诈性开发商往往夸大其辞，将在建房屋描绘成世外桃源，以吸引更多消费者与之签订商品房预售合同。但当房屋竣工后，经常会出现实际交付的房屋质量、面积、环境、设施与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远的情况，这时购房者往往已支付了房价款，变得非常被动和无能为力了。当然，这种情况在最高人民法院今年4月28日公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》后有了改善。这是我国第一次以司法解释的形式对房地产销售广告进行了规范。预售的商品房产权上有瑕疵（1）部分产权。某些企业因效益不好，将企业自管房屋（如集资建房）以低于市场价向社会公开发售，购房者最终得到的是部分产权房屋。（2）农村集体土地上开发经营的商品房。某些乡村或郊区单位擅自将集体土地进行开发，或有些房地产开发公司与乡、村合作，由乡、村出土地，开发公司出资建造商品房向社会公开发售。购房者最终得到的“产权证书”往往是村民荣誉证或乡里自制的房屋产权证书。

预售商品房的风险有： 1、商品房预售广告和宣传资料具有欺诈性，开发商在商品房预售合同中均承诺将于正式交房办理入住手续后若干日为业主办理房屋产权证和土地所有权证。但交房之后，部分开发商未按照合同约定为业主办理两证。 2、交易标的不确定，购房者风险大。 3、商品房预售合同猫腻多。 4、利用购房人信息有限预售产权上有瑕疵的商品房。