购房违约金过高该怎么认定

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• 问房子购买合同违约金过高怎么办?
  

  合同当事人可以约定违约金条款。违约金过高的，可以请求法院或仲裁机构适当减少。1、一般认为合同双方约定的违约金超过造成损失的30％的，可以认定‘过高于造成损失’。但实际上，即使违约金不超过损失的30％，根据实际履行情况和损失，违约金也可能过高。2、违约金过高的证明责任：违约方对违约金过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金合理的，也应当承担相应的举证责任。也就是说，守约方也有证明违约金合理的责任。三、违约金过高可要求降低，实际上，兼顾合同的履行情况．当事人的过错程度和预期利益等综合因素，对违约金的调整比例会有所不同。这属于法官自由裁量权的范围，不同的法官可能有不同的比例。比如甲乙双方签订二手房买卖合同，甲方向乙方购买全价60万元的房屋，约定任何一方违约，违约方可以向法院要求守约方赔偿50万元。市场上的房地产价格没有波动于其他因素，甲方不想买这所房子，所以向乙方提出退款，愿意支付15万违约金，乙方不同意。此时甲方可以要求解除合同，并要求减少违约金。

• 问合同违约金过高的认定
  

  根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为法律规定的过分高于造成的损失。 至于本案，还需要根据实际情况来确定是否过高才可以。

• 问房屋购买合同的违约金量约定过高还是过低？
  

  根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律苦干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，无论是开发商还是购房者都可以提出违约金过高或过低的主张。因此不存在合理不合理的问题。此外根据该解释第十七条第三款：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，法院的做法并无不妥之处，至于评估费用的承担问题，根据最高院关于证据苦干问题的有关规定，此类费用应当由提出评估一方支付。

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