出租方是否违约责任该如何计算

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• 问出租方违约的责任
  

  出租方违约的责任承租方与出租方签订租赁合同，约定： 1、出租方将其所属的工业园出租给承租方； 2、出租方再建一栋宿舍楼，五个月内建成出租给承租人； 3、出租方必须解决所出租房屋的产权及土地纠纷，在出租前对房屋装修必须符合一定的标准。合同签订后，承租人提前预付了租金，并依照租赁合同进行投资和经营活动。出租人也依约交付工业园的房屋，但以实际面积超过约定面积为由，将仓库另行出租给他人。承租人在接受工业园时，发现工业园的装修不符合合同约定的标准，为节省时间，不得不重新装修。其后，该工业园因地产纠纷而被政府有关部门查封，致使承租方无法继续经营，并且出租人也未依合同建造宿舍楼以交付承租方使用。承租人如向法院起诉，应如何提诉讼请求分析出租方继续履行“建设并交付宿舍”1、该条款规定了出租方负有两项义务：一是建设宿舍，二是将宿舍交付（出租）给承租方，也就是说，合同设定了出租方建造房屋和出租房屋两项义务，出租方都应严格依照合同来履行，不履行其中的任何一项义务，就构成违约。。2、“建设宿舍”这一义务客观上是可以继续履行的。“建设并交付宿舍”是一对不可分割的行为，是双方当事人对客观情况进行分析判断后所作的一项合理约定，是可以继续履行的。出租方和承租方在签约时，已经充分考虑到建设宿舍的可行性。“代垫装修工程款及房屋被封”造成的经济损失承租人可主张装修款损失和因房屋被封造成的经济损失。出租方应依照合同交付工业园全部的房屋从合同条款来看，承租人租用的标的是工业园，这一表述是清楚的，没有异议的。在此前提下，出租方应严格依照合同的约定，无条件地、完全地交付房屋。面积的约定只是对租金数额的认定标准，而不是对租赁物的认定。如果出租人认为面积估算不当，如果客观上确实存在实际面积大于约定面积的话，出租方可以依公平原则要求追加租金。

• 问如何计算不出资的股东违约责任
  

  1，股东不按照规定缴纳出资的，除应当向公司足额缴纳外，还应当向已按期足额缴纳出资的股东承担违约责任。 2，公司清算时，公司财产不足以清偿债务时，债权人主张未缴出资股东，以及公司设立时的其他股东或者发起人在未缴出资范围内对公司债务承担连带清偿责任。

• 问出租房子如何计算违约金？
  

  (1)违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。 (2)发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，如果约定的违约金“低于”实际发生的损失，守约方可以起诉到法院请求增加违约金;如果约定的违约金“过分”高于实际损失，违约方可以起诉到法院请求减少违约金。

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