商品房内部认购合同是否有效

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• 问认购书是不是也是商品房商品房认购书有效吗
  

  商品房认购书效力分为两种情况。一种是没有取得预售许可证的情况下签订人购协议的效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第二种是取得预售许可证的情况下签订的认购协议的效力。出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

• 问商品房认购合同是购房合同吗？
  

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容： (一)当事人名称或者姓名和住所； (二)商品房基本状况； (三)商品房的销售方式； (四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； (五)交付使用条件及日期； (六)装饰、设备标准承诺； (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； (八)公共配套建筑的产权归属； (九)面积差异的处理方式； (十)办理产权登记有关事宜； (十一)解决争议的方法； (十二)违约责任； (十三)双方约定的其他事项。”由上可以得知，商品房认购合同只要符合以上法律的规定，就是购房合同，如果不符合以上以上规定，就不属于购房合同。

• 问交房时内部认购协议书是否有效
  

  你好:你好:1内部认购协议的内容具体明确并且支付了全部款项的,视为商品房买卖合同,合法有效;双方应当按照合同约定履行.2对于面积误差处理有约定的,应当按照约定处理.如果约定不明的按照法定的"3%"规则处理.3你们约定的"误差比绝对值在1平方米之内"就不是很明确,4少的面积在3%以内的按照房价退回,超过3%的部分,按照房价的双倍退还.

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