重庆土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的政策依据是什么-法师兄

重庆土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的政策依据是什么

2022-02-27

重庆市人民政府关于进一步贯彻落实国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知来源： 2002年6月17日，市政府第114次常务会议决定调整主城规划区范围内国有土地使用权土地级别、基准地价和土地出让金标准，并印发了《关于调整国有土地使用权土地级别基准地价和土地出让金标准的通知》（渝府[2002]79号），自2002年6月18日起，在渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、巴南区、渝北区、北部新区、经开区、高新区主城规划区600平方公里的范围内执行。随着我市城市建设的发展，市政府又印发了《关于重庆特大城市、都市发达经济圈、城市规划区、主城等名称及相关范围界定的通知》（渝府发[2002]44号），对主城规划区的范围界定为2616平方公里。为了规范主城区土地管理工作，市政府决定将渝府[2002]79号文件所确定的国有土地使用权土地级别、基准地价和土地出让金标准，界定在渝府发[2002]44号文件所确定的2616平方公里范围内执行。现将有关事项通知如下：一、将北碚区纳入渝府[2002]79号文件的调整范围进行管理。都市圈内执行渝府[2002]79号文件所确定的国有土地使用权土地级别、基准地价和土地出让金标准的具体区域，按照渝府发[2002]44号文件所确定的城市规划区主城用地面积2616平方公里范围。二、将主城区工业用地的土地级别增扩至12级，其中9至12级基准地价和土地出让金按以下标准执行：单位：元/平方米（50年）土地级别 9级 10级 11级 12级基准地价 150 130 120 115出让金楼面价标准 70 60 45 35三、都市圈范围内除主城区2616平方公里外的其他区域的基准地价和土地出让金标准，按渝府发[2000]76号文件执行。四、都市圈范围内国有土地使用权的土地级别由市国土房管局另行公布。五、本通知自2004年5月11日起执行。执行中的有关问题，由市国土房管局负责解释。

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土地使用权出让金是土地批租时一次性收取的费用，即为土地有效年限的使用价格，所以也可称之为"地价"。出让金包括土地开发投资费用和使用期内的土地使用费。前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即"地租"，是土地所有权在经济上的体现。如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：一种是"熟地"价，即提供"七通一平"的地块，出让金包括土地使用费和开发费;另一种是"毛地"或"生地"价，即未完成"七通一平"的地块，出让金仅为土地有偿使用的部分，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。例如上海北京东路面积为2.38万平方米的71号地块，有20多家单位和1000多户居民，新加坡长立国际开发公司与上海黄浦资产经营公司以460万美元的毛地价获得50年的使用权，并投资5300万美元。旧区的动迁和市政配套费用一般要占到熟地总价的50%～70%左右。土地出让金又可分为地面价与楼面价两种计算方法，地面价为每平方米土地的单价，即以出让金总额除以土地总面积;楼面价为摊到每平方米建筑面积的地价，即以出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。投资者往往以楼面价来计算投资效益。因为地面价不能反映出土地成本的高低，只有把地价分摊到每平方米建筑面积上去核算才有可比性，也易于估算投资成本，进行估算投资效益。一般认为建高层可摊属地价，实际上并非如此。因为土地出让金是按建筑面积计收的。土地出让金的支付方式，如果是外商投资或中资企业开发外销房的，要以外汇支付;如是中资企业开发内销房或外资企业开发内销房的，可以人民币支付。也有的实物支付的方式，如投资者得到一块土地，以建造一座立交桥、一条道路或一个停车库等建筑物来偿还地价。