承租人优先购买权是否影响买卖合同的有效性？-法师兄

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。这意味着，如果在房屋买卖双方已经签订《房屋买卖合同》并办理过户手续的情况下，承租人想要继续“优先购买”房屋，首先需要确认房屋买卖合同无效，使房屋的所有权维持在或回复到出租人享有所有权的状态，否则承租人无法向买受人行使“优先购买”的权利。此外，需要说明的是，即便买房人知道房屋存在租赁合同且承租人没有放弃优先购买权（即买房人非善意），房屋买卖双方签订的房屋买卖合同也不属于“恶意串通损害第三人利益”的行为。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条的规定，承租人的“优先购买权”仅仅是一种受到很大限制的权利（通俗地讲就是一种比较弱的权利），侵犯该权利并不会严重到导致房屋买卖合同无效的程度。且承租人的重要权利（租赁权）不因房屋买卖受到影响，其权利基本能够得到保护。

《中华人民共和国民法典》第七百二十七条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。《中华人民共和国民法典》第七百二十六条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。《中华人民共和国民法典》第七百二十八条出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

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优先购买权的行使不是没有任何条件和限制的，它不能损害出卖人的实体利益，而且也不是绝对地剥夺其他人的购买机会。根据我国法律法规，承租人的优先购...

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根据《民法典》第七百二十六条的规定，房屋承租人优先购买权指的是：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等...

《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”如果按份共有人将出租的共同财产中的自有份额转让时，即发生承租人的优先购买权与其他共有人优先购买权的冲突。一般地讲，共有人的优先购买权更为优先。共有人的优先购买权具有所有权保护的效力，而租赁关系是债权关系，依据物权优先于债权的原则，共有人的物权应优先对待。而承租人的优先购买权虽然有债权物权化的特征，但其毕竟是债权关系，仍然不能等同于物权的效力。另外，让其他共有人享有优先购买权，有利于对房屋的管理、修缮、使用。

承租人经出租人许可将房屋转租，次承租人能否主张优先购买权《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同承租人经出租人许可将房屋转租，次承租人能否主张优先购买权《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”，从此条规定可引出一个优先购买权问题，即是在出租人同意的转租情况下，次承租人能否主张优先购买权，我们认为次承租人不可以主张优先购买权。理由是：1、从合同相对性理论讲，合同效力仅及于合同双方当事人，在出租人同意的转租情况下，次承租人与出租人并不发生直接的法律关系，因而次承租人不能超越合同权利义务主张优先购买权。2、从信赖关系上看，有的同志认为出租人的“同意”是对次承租人选定的认可，在出租人与次承租人之间存在着一定的人身信赖关系，次承租人可以主张优先购买权。我们认为从立法本意上看，出租人的同意仅是针对承租人，不是针对次承租人，次承租人的选定是承租人的事，《合同法》上述条款并未规定第三人即次承租人的选定需要出租人作出意思表示，承租人仅需要取得出租人同意转租就可以实施转租行为，要说信赖关系出租人信赖的是承租人。如果次承租人的选定需要出租人同意或认可，就涉及到合同主体的变更，出租人、承租人、次承租人之间的关系就应是一种合同变相转让，而不是转租。3、从利益分配上看，出租人并不能从转租合同中获益，若允许次承租人也享有优先购买权，显然会增加原出租人的负担，有失公平。

根据公司法解释四之规定：第二十一条有限责任公司的股东向股东以外的人转让股权，未就其股权转让事项征求其他股东意见，或者以欺诈、恶意串通等手段，损害其他股东优先购买权，其他股东主张按照同等条件购买该转让股权的，人民法院应当予以支持，但其他股东自知道或者应当知道行使优先购买权的同等条件之日起三十日内没有主张，或者自股权变更登记之日起超过一年的除外。前款规定的其他股东仅提出确认股权转让合同及股权变动效力等请求，未同时主张按照同等条件购买转让股权的，人民法院不予支持，但其他股东非因自身原因导致无法行使优先购买权,请求损害赔偿的除外。股东以外的股权受让人，因股东行使优先购买权而不能实现合同目的的，可以依法请求转让股东承担相应民事责任。可以看出，最高院在合同效力问题上采取了回避态度。如果侵害其他股东优先购买权，其他股东应在知道之日起30日内主张购买，或在变更登记一年内购买（如果不知道的情况下）。在此种情况下，原受让股东可以要求转让股东承担相应的民事责任。个人认为，司法解释并未完全否认股权转让合同效力，且规定了原受让人可要求转让股东承担民事责任的权利，此处的民事责任应当认定为违约责任，原股权转让合同并未违反合同法第52条关于强制性的规定（若有其他无效情况自不待言）。故，应当认为侵害了优先购买权的股权转让合同系有效合同。因其他股东主张优先购买权，而导致原先的股权转让合同无法履行或股权变动被撤销，系优先购买权的自然“优先”效力，不影响原股权转让合同的效力。