承租人能否转租房屋优先购买权-法师兄

承租人经出租人许可将房屋转租，次承租人能否主张优先购买权《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同承租人经出租人许可将房屋转租，次承租人能否主张优先购买权《合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”，从此条规定可引出一个优先购买权问题，即是在出租人同意的转租情况下，次承租人能否主张优先购买权，我们认为次承租人不可以主张优先购买权。理由是：1、从合同相对性理论讲，合同效力仅及于合同双方当事人，在出租人同意的转租情况下，次承租人与出租人并不发生直接的法律关系，因而次承租人不能超越合同权利义务主张优先购买权。2、从信赖关系上看，有的同志认为出租人的“同意”是对次承租人选定的认可，在出租人与次承租人之间存在着一定的人身信赖关系，次承租人可以主张优先购买权。我们认为从立法本意上看，出租人的同意仅是针对承租人，不是针对次承租人，次承租人的选定是承租人的事，《合同法》上述条款并未规定第三人即次承租人的选定需要出租人作出意思表示，承租人仅需要取得出租人同意转租就可以实施转租行为，要说信赖关系出租人信赖的是承租人。如果次承租人的选定需要出租人同意或认可，就涉及到合同主体的变更，出租人、承租人、次承租人之间的关系就应是一种合同变相转让，而不是转租。3、从利益分配上看，出租人并不能从转租合同中获益，若允许次承租人也享有优先购买权，显然会增加原出租人的负担，有失公平。

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根据《民法典》第七百二十六条的规定，房屋承租人优先购买权指的是：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等...

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根据民法通则的若干意见的118规定，出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋...

租赁房屋拍卖时，承租人可就该房屋行使优先购买权。优先购买权是指特定人依法律规定或合同约定而享有的、在出卖人将标的物出卖于第三人时，得以同等条件优先于他人购买的权利。法院拍卖程序中保护优先购买权，承租人在同等条件下拥有优先购买权。

出租物在租赁前被抵押承租人是没有优先购买权的。根据相关法律规定，出租物在租赁前已经存在抵押的，抵押权优先于承租人的优先购买权。如果抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

出租人在租赁期限内出卖房屋时，承租人享有优先购买权。根据2021年1月1日起生效的《民法典》第七百二十六条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。《民法典》第七百二十七条规定，出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。